【基本案情】

李某恩与某红公司系房屋买卖合同双方当事人。2019年7月，双方签订《合同书》及《补充协议》，约定某红公司将建筑面积3946.49平方米的房产转让给李某恩，转让价xxx元。合同载明房产已设抵押，贷款由李某恩按银行规定支付给某红公司，再由某红公司向银行偿还。李某恩实际支付xxx元后，发现案涉房屋实际抵押贷款为xxx元，某红公司隐瞒xxx元，且某红公司在合同签订后擅自以该房屋再次抵押。2020年6月，某红公司向李某恩发送《解除合同通知书》。原告李某恩诉请解除合同，要求某红公司返还已付转让款xxx元及利息，理由是某红公司隐瞒贷款金额、擅自再次抵押，构成违约。被告某红公司主张李某恩未按约定支付全款构成违约，合同已解除，要求李某恩承担应付款30%的违约金。法院查明，合同约定“李某恩支付全部现金后生效”，但李某恩仅支付xxx元，合同未生效；某红公司隐瞒贷款金额、擅自再次抵押存在过错，李某恩未协商直接停付亦有过错。法院判决：判决某红公司返还李某恩购房款xxx元及利息。

【刘颖新律师评议】

本案中：双方在合同中约定“李某恩支付全部现金后生效”，该约定为附生效条件的民事法律行为。因李某恩仅支付521.5万元，生效条件未成就，故合同未生效，不产生法律约束力。某红公司隐瞒实际贷款金额，且合同签订后擅自以房屋再次抵押，违反诚实信用原则，存在主要过错；李某恩在发现问题后未与某红公司协商，直接停止支付剩余款项，亦存在次要过错，二者过错相抵。根据《民法典》第一百五十七条，民事法律行为确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产应当返还。某红公司基于未生效合同取得的xxx元，应返还给李某恩；同时，某红公司占用该款项期间产生的利息属于李某恩的合理损失，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第六条

民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

《中华人民共和国民法典》第一百五十八条

民事法律行为可以附条件，但是根据其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。

《中华人民共和国民法典》第一百五十七条

民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

刘颖新律师咨询电话：136-7129-5837