【基本案情】

柳某与刘某通过柳某前姐夫王某介绍达成房屋交易；王某为双方交易的中间人。案涉房屋为登记在刘某名下的经济适用房。2009年，柳某与刘某达成口头协议，柳某支付xxx元，并承担剩余房贷，刘某将房屋交付柳某居住使用。柳某自2009年起占有房屋，偿还大部分贷款，持有购房合同、还贷凭证等材料。2021年，刘某自行偿还剩余贷款xxx余元，缴纳土地收益金后取得房屋完全产权，随后设定抵押。原告柳某诉请刘某配合办理房屋产权过户手续，认为双方已实际履行买卖合同主要义务，仅剩过户未完成。被告刘某主张xxx元系补偿其母亲的前期投入，双方为“借用关系”，未达成买卖合意，不同意过户。法院查明，柳某2009年入住房屋并偿还大部分贷款，持有房屋相关材料；刘某2021年取得完全产权后设定抵押，现房屋仍有抵押记录；双方未签订书面买卖合同，对价款细节存在争议，但柳某实际履行了付款和还贷义务。一审判决驳回柳某诉讼请求；二审判决驳回上诉，维持原判，理由为房屋存在抵押，暂不具备过户条件，柳某可待条件成就后另行主张。

【刘颖新律师评议】

本案中，双方虽未签订书面房屋买卖合同，但柳某自2009年起占有房屋，支付11万元款项并偿还大部分贷款，刘某交付房屋及相关凭证，结合中间人证言，可认定双方存在事实上的房屋买卖关系，且已履行主要义务，该关系合法有效。案涉房屋为经济适用房，刘某2021年取得完全产权后，房屋已具备上市交易条件。但因刘某后续设定抵押，现房屋存在他项权利，客观上阻碍过户，不符合无权利负担的过户前提。柳某主张过户的诉求具有事实基础，但需以房屋解除抵押为前提。在抵押未解除前，法院暂不支持过户请求，符合物权登记的法定要求；柳某可在抵押解除后，依据实际履行的买卖关系另行主张权利。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第五百一十条

合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。

《中华人民共和国民法典》第五百九十五条

买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

《中华人民共和国民法典》第四百零六条第一款

抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

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