【基本案情】

肖某与马某某系房屋买卖合同双方当事人，肖某为卖方，马某某为买方。2017年11月，肖某将其通过预告登记取得的阜康市某房屋出售给马某某，双方签订《房屋买卖合同》。马某某支付xxx元后入住房屋并装修，但未支付剩余款项。2024年，肖某以马某某未付全款构成违约为由起诉。原告肖某诉请解除合同，要求马某某返还房屋、支付2017年11月至实际返还房屋的占用费、缴清占用期间的水电气等费用，并支付违约金xxx元。被告马某某主张肖某解除权已过期限，房屋未办证导致付款条件未成就，不同意解除合同，愿意继续履行。法院查明，案涉房屋为肖某从开发商处购得，已办理预告登记，至今未办理产权登记；马某某2017年入住房屋，肖某2022年曾催款；双方对合同版本存在争议，但均认可存在买卖关系。一审判决驳回肖某全部诉讼请求；二审判决驳回上诉，维持原判。

【刘颖新律师评议】

本案中，肖某与马某某签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。马某某支付部分款项并实际入住，合同已部分履行。肖某主张解除合同的核心依据为“马某某未支付剩余房款”，但根据法律规定，合同解除权的行使期限为“知道或应当知道解除事由之日起一年”。马某某2017年入住房屋，肖某至迟在2022年催款时已知晓未付款事实，但其2024年才起诉要求解除合同，已超过法定解除权行使期限，解除权消灭。从维护交易稳定性角度，案涉房屋已由马某某占有使用多年，肖某可通过主张继续履行合同实现权利，而非解除合同。因此，肖某基于“合同解除”提出的返还房屋、支付占用费等诉求，缺乏事实和法律依据。关于违约金，因合同未解除，肖某可在主张支付剩余房款时另行主张，但其在本案中基于“解除合同”主张违约金，法院不予支持。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第五百六十四条

法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款

当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

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