【基本案情】

陶某某为原告，杜某某、张某某为被告。双方因《房屋买卖协议书》引发纠纷，涉及借贷关系与房屋买卖关系的认定。2018年6月8日，杜某某、张某某向陶某某出具《借条》，载明借款35万元，实际转账32.9万元，扣息2.1万元，借期两个月；同日，双方签订《房屋买卖协议书》，约定杜某某将其名下房屋以35万元出售给陶某某，付款方式为交房时一次性付清，协议自房款付清之日起生效。陶某某主张该35万元借款已转化为购房款，杜某某、张某某则辩称双方仅为借贷关系，房屋买卖协议未实际履行。2019年1月，杜某某、张某某将案涉房屋另行出售给案外人，法院生效判决已将房屋过户至案外人名下。陶某某以“一房二卖”为由诉请解除房屋买卖协议、返还购房款35万元及支付违约金10万元。杜某某、张某某辩称未收到购房款，借款已部分偿还，同意解除协议但不同意返还房款及支付违约金。法院查明，案涉房屋买卖协议签订后未交付房屋，陶某某未实际支付购房款，35万元实为借款；双方存在多笔借贷关系，张某某曾向陶某某转账39万元。法院经审理判决解除双方签订的《房屋买卖协议书》。

【刘颖新律师评议】

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，本案中，双方签订的《房屋买卖协议书》实为借贷关系的担保，陶某某未实际支付购房款，房屋亦未交付，协议未生效。因房屋已另行出售给案外人，协议客观上无法履行，双方均同意解除，法院予以支持。但陶某某主张的“购房款”本质为借款，不属于房屋买卖关系中的房款，且双方借贷纠纷与本案属不同法律关系，故其要求返还购房款及支付违约金的诉请缺乏事实依据。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款
当事人协商一致，可以解除合同。

《中华人民共和国民法典》第六百六十七条
借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

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