【基本案情】

戚某某、陈某某为购房者，平湖甲置业有限公司（以下简称“甲公司”）为房地产开发商，双方存在商品房预约合同关系。2022年10月4日，戚某某、陈某某向甲公司转账xx元，同日签订《房屋定购书》《地下车位定购书》，约定认购某房屋及车位，房屋定金xx元、车位定金xx元，需在10月7日前补足首付款并签订正式合同，逾期未签视为违约，定金不予退还。后戚某某、陈某某以“家人不满意房屋”“合同条款不利”为由拒绝签订正式合同，主张甲公司存在欺诈、未尽提示义务，诉请解除定购书并返还xx元；甲公司辩称定购书合法有效，购房者违约，定金不予退还。上诉人主张撤销原审判决，改判支持其一审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由是甲公司存在欺诈、未尽提示义务，其对合同存在重大误解，定金条款无效。被上诉人辩称：定购书明确款项为定金，购房者系完全民事行为能力人，签约即视为认可条款；购房者因自身原因违约，定金不予退还，原审判决正确。法院查明双方签订定购书，明确xx元为定金；购房者未在约定期限签订正式合同、支付首付款；甲公司已公示《商品房买卖合同》范本；购房者主张欺诈、重大误解无证据证明，未在法定期限内申请撤销合同。法院审理判决驳回戚某某、陈某某的诉讼请求。

【刘颖新律师评议】

本案核心争议在于定购书的效力、定金条款的适用及购房者是否有权主张撤销合同。双方签订的《房屋定购书》《地下车位定购书》明确约定xx元为“房屋定金xx元+车位定金xx元”，虽转账未拆分备注，但书面合同已清晰界定款项性质，符合《中华人民共和国民法典》中“定金需书面约定”的要求，构成合法有效的定金合同。购房者主张“系意向金”“未明确约定定金”，与事实不符。购房者称甲公司“欺诈”、“未尽提示义务”，但未提供充分证据证明甲公司存在“故意告知虚假情况或隐瞒真实情况”的行为；其作为完全民事行为能力人，在签约时应尽到审慎义务，“未仔细阅读条款”“深夜签约被催促”不能构成“重大误解”，且其未在法律规定的1年内行使撤销权，应视为认可合同效力。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，因买受人自身原因未能签订正式合同的，出卖人有权不返还定金。本案中，购房者因“家人不满意”拒绝签约，属于自身违约，甲公司不予返还定金符合法律规定。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第五百八十七条

债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

《中华人民共和国民法典》第一百四十八条

一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

《中华人民共和国民法典》第一百五十二条 有下列情形之一的，撤销权消灭：
　　（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权；
　　（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；
　　（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。
　　当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。

刘颖新律师咨询电话：136-7129-5837