【基本案情】

徐某慧为购房者，李某安为房屋出售方，双方存在商品房预约合同关系。2020年4月17日，徐某慧与李某安签订《购房定金书》，约定徐某慧认购李某安所有的枣阳市某某小区某某号楼某某单元某某室房屋，总价款60万元，徐某慧支付定金2万元，双方应于2020年6月15日内签订正式《商品房买卖合同》，逾期未签视为违约。同日，徐某慧支付定金2万元。2020年8月，徐某慧以李某安存在欺诈为由诉请撤销《购房定金书》并返还定金，经一审、二审法院审理均被驳回。2024年10月，徐某慧再次起诉，要求李某安按《购房定金书》约定签订正式房屋买卖合同；李某安辩称已装修入住案涉房屋，双方合同目的无法实现。原审原告主张撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求（签订正式买卖合同），一、二审诉讼费由被上诉人承担。原审被告辩称原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。法院查明，《购房定金书》约定2020年6月15日前签订正式合同；徐某慧曾起诉主张撤销合同被驳回；徐某慧在约定期限后四年才起诉要求签订合同；李某安称已装修入住案涉房屋。法院审理判决驳回徐某慧的诉讼请求。

【刘颖新律师评议】

本案核心在于预约合同的履行期限及合理请求期限。徐某慧与李某安签订的《购房定金书》属于有效预约合同，明确约定了签订正式买卖合同的期限为2020年6月15日。但徐某慧在约定期限内未履行签约义务，反而以“欺诈”为由起诉要求撤销合同，该主张被法院驳回后，又时隔四年才诉请继续签订合同，已远超合理履行期限。根据《民法典》规定，非金钱债务的履行需符合“合理期限内请求履行”原则。本案中，四年间房价、房屋状况均发生显著变化，且李某安已实际占有使用房屋，双方签订正式买卖合同的合同目的已无法实现，继续履行既不符合交易常理，也缺乏现实可能性。因此，法院认定徐某慧未在合理期限内主张权利，驳回其诉讼请求，符合法律规定。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第四百九十五条

当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。

《中华人民共和国民法典》第五百八十条

当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：
　　（一）法律上或者事实上不能履行；
　　（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
　　（三）债权人在合理期限内未请求履行。
　　有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。

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