【基本案情】

高某与某房地产开发有限公司为商品房预约合同关系，高某为购房者，该公司为房地产开发商。2024年4月1日，高某向某房地产开发有限公司支付xxx元定金，认购位于银川市兴庆区X房屋。4月4日，双方签订《X商品房认购协议》，约定房屋建筑面积、单价、总价及付款方式等，协议明确若高某未按时交纳首付或签订《商品房买卖合同》，视为弃购，开发商有权不予退还定金。后高某实地考察时认为，所购房屋的书房结构、环境与样板间存在显著差异，影响居住体验和房屋价值，遂决定放弃购房，要求开发商退还xxx元定金，遭拒后诉至法院。原告主张判令被告退还xxx元；本案诉讼费由被告承担。理由是被告销售时未如实告知房屋真实情况，导致其基于错误信息购房，被告未按约定交付房屋构成违约。被告辩称房屋按规划设计建设，样板间仅复刻空间，户型图注明实际户型以政府审批文件及实际交楼为准；高某签订认购协议前已实地查看房屋，协议明确定金不予退还，被告有权不退还定金。法院查明，高某支付定金后签订认购协议；案涉房屋所在楼栋已取得预售许可证，房屋主体已建成；售楼部沙盘模型能清晰展示案涉房屋所在楼栋的外立面设计及窗户开向，与实体楼宇一致；高某支付定金次日曾以“公摊太大”为由要求退款，被告告知定金不退，后高某仍签订认购协议，双方未签订《商品房买卖合同》。法院经审理判决驳回高某的诉讼请求。

【刘颖新律师评议】

根据《中华人民共和国民法典》关于定金及预约合同的规定，本案中，高某与某房地产开发有限公司签订的《X商品房认购协议》系双方真实意思表示，合法有效。高某主张被告存在违约及欺诈行为，但现有证据显示，售楼部沙盘模型已清晰展示案涉房屋的结构及环境，与实体一致，被告已履行告知义务；高某在知晓定金不退的情况下仍签订协议，后因自身原因放弃购房，构成违约。依据定金罚则，给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。因此，高某要求退还定金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第五百八十七条

债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

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