【基本案情】

原告孙某和被告胡某系同村居民，2023年胡某（甲方）和孙某（乙方）签订代建协议，签署协议当日孙某支付房屋全款150000元，后孙某已实际使用并居住，但因房屋一直未能办理产权登记，孙某诉至本院，要求胡某退还购房款及利息。胡某辩称，该房屋不是买卖，他是负责代建，地基是政府统一规划，孙某已经入住并对房屋进行装修，房屋退不了。综合本案案情，法院判决依法解除该房屋买卖合同，并判决双方互相返还财产（退房退款）。

【刘颖新律师评议】

本案房屋买卖合同中存在一个根本性风险：当卖方自始无法完成房屋产权转移登记（俗称“办证”）时，即使买方已支付全款并实际占有房屋，这份看似“钱货两讫”的买卖合同，因合同目的不能实现，买方可以依法申请解除合同。本案中，胡某将案涉房屋出售给孙某，并签订代建协议，综合本案案情，案涉合同实际系房屋买卖合同。现因胡某未能按合同约定办理房产登记手续，合同目的不能完全实现，故孙某要求胡某退还购房款，于法有据，应予支持。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。