【基本案情】

2019年6月22日，房地产公司与傅某甲、傅某乙签订《商品房买卖合同》，约定傅某甲、傅某乙购买案涉房屋，购房款121万元及税费10万元。6月25日，傅某甲、傅某乙办理房屋产权登记手续，并支付契税18245元和不动产登记费80元。另查明，房地产公司曾在售楼活动中使用“6月前买房，9月可入学”的宣传语，购房时销售员也作出同样承诺。但在购房后傅某甲、傅某乙被房地产公司工作人员告知无法入读该学校。对于退房和补偿附加值的要求不能满足，双方未达成一致故而成讼。原告诉请解除购房合同，返还购房款及利息，并赔偿相关损失。一审法院仅支持赔偿损失。二审改判解除合同，返还购房款及利息，赔偿工程款、税费和其他部分损失。

【刘颖新律师评议】

商品房的销售广告和宣传资料一般视为要约邀请，但在出卖人就商品房及相关设施所作的说明和允诺清楚、具体、明确，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格有重大影响的，则应认定为要约，对出卖人具有约束力。出卖人未实现许诺导致合同主要目的不能实现的，买受人有权解除合同并要求赔偿损失。本案中，傅某甲、傅某乙基于该承诺签订商品房买卖合同，系对承诺内容产生了信赖利益，承诺应视为要约，对房地产公司具有约束力。现房地产公司不能兑现承诺，已构成违约。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第四百七十三条

要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。