【基本案情】

2021年4月，王某通过房屋中介将其所有的位于重庆市某区的一套房屋出售给朱某。双方合同约定，出卖人确认该房屋不存在漏水（漏水指房屋顶部、墙面或地面发生的渗水或漏水现象）的情况；若该房屋存在漏水情况，出卖人应当承担维修责任。后朱某支付了房款。朱某接收房屋时该房屋墙面贴上了墙布和护墙板，未发现有漏水问题。在随后的使用过程中，朱某逐渐发现房屋大部分房间墙面均存在渗水、起皮现象，后越发严重，并大面积起霉。后查明，该房屋漏水渗水原因系房屋楼板下架空层存在积水滞留，墙体底部与积水接触，在毛细作用下向上扩散所致，该房屋出售前已经多次报物业维修漏水问题。由于该房屋漏水问题无法解决，朱某起诉请求解除房屋买卖合同，返还房款并赔偿损失。经法院审理，判决：解除双方房屋买卖合同，出卖人返还房款131万元，并赔偿买受人契税、个人所得税、中介费、贷款服务费、权证代办费、按揭利息、律师费等损失17万余元。

【刘颖新律师评议】

王某行为构成根本违约，朱某有权解除合同并要求赔偿。根据《民法典》第五百六十三条，因一方违约行为致使不能实现合同目的，守约方有权解除合同。王某在合同中明确承诺房屋不存在漏水问题，但实际出售前房屋已多次报修漏水，且经鉴定漏水系因楼板下积水滞留导致，属于长期存在且无法解决的重大质量问题。王某通过贴墙布、安装护墙板掩盖瑕疵，主观上存在故意隐瞒的恶意。法院判决解除合同、返还房款并赔偿损失，既符合《民法典》对合同解除权的规定，也体现了对诚信原则的维护，对规范房屋交易行为具有典型示范意义。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条

因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。