【案情简介】

2020年，郑先生与黄女士签订了一份房屋买卖合同，约定郑先生以450万元的价格购买黄女士名下的一套位于市郊的别墅。合同中约定，黄女士应在合同签订后90日内将房屋交付给郑先生，并协助办理房产过户手续。郑先生按照合同约定支付了首付款250万元。然而，在办理过户手续时，发现该别墅存在严重的质量问题，包括墙体开裂、屋顶渗水等。郑先生遂将黄女士诉至法院，要求解除合同，并要求黄女士返还购房款并赔偿损失。

【刘颖新主任律师评析】

房屋质量的保证：

黄女士作为卖方，有义务保证出售的房屋不存在严重影响居住的质量问题。房屋存在严重质量问题，违反了卖方的质量保证义务。

买方的知情权：

郑先生作为买方，享有对房屋真实状况的知情权。黄女士未披露房屋存在的质量问题，侵犯了郑先生的知情权。

合同解除的条件：

根据《合同法》规定，因标的物存在质量问题致使不能实现合同目的的，买方可以解除合同。

损失赔偿的责任：

由于房屋质量问题导致郑先生无法正常使用房屋，黄女士应承担返还购房款并赔偿由此造成的损失的责任。

【法律依据】

《中华人民共和国合同法》

第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

第一百一十二条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

《中华人民共和国物权法》

第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

《中华人民共和国民法典》

第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

第五百八十二条：履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。