【案情简介】

崔某珠和王某军（母子）主张，他们出钱买了这套房子，但当时房子的购房合同和产权登记都写的是王某（他们的女儿/姐妹）的名字。他们认为自己才是真正的房主，因此希望法院承认他们的所有权，并停止对这套房子的强制执行。一、二审法院判决认为，不动产的所有权以产权登记为准。登记在谁名下，谁就是房主。崔某珠和王某军虽然提供了支付购房款的证明等材料，但这些不足以证明他们借用王某的名义买房的事实。即使确实是借名买房，这也只是一种内部约定，对抗不了执行程序和第三方权益。  因此，一、二审都判定崔某珠和王某军对这套房子没有所有权。他们不服判决，向最高法院申请再审，要求撤销前两次判决，但最高法院认为理由不成立，最终驳回了他们的再审申请。

【刘颖新主任律师评析】

本案的核心问题在于：崔某珠、王某军是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的权利。评析主要从法律事实和适用法律两个方面展开。

 一、法律事实分析

1. 不动产物权的登记优先原则  

   根据《中华人民共和国物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”  

   - 本案中，案涉房屋的产权登记在王某名下，法律上应推定王某为房屋的合法所有人。  

   - 崔某珠和王某军虽主张自己是实际出资人，但未办理过户登记，不享有法律上的所有权。

2. 证据不足以支持借名买房主张  

   - 崔某珠和王某军提供的支付购房款、居住证明等证据，仅能说明他们参与了房屋出资和使用，但不足以证明借用王某名义购房的事实。  

   - 结合父母为子女出资购房在生活中的常见性，以及支付款项与合同记载价格的矛盾，法院对其证据合理性和关联性产生怀疑是有依据的。

 二、适用法律分析

1. 物权法定原则的适用  

   - 《物权法》第9条确立了“登记生效主义”，除法律另有规定外，不动产物权变动以登记为准。崔某珠和王某军未能提供足够证据证明登记行为存在虚假或违法，因此其主张不具备法律依据。

2. 借名买房行为的效力  

   - 借名买房的法律关系是一种债权关系，并非物权关系。根据《物权法》及《合同法》（现为《民法典》），借名人对房屋不享有物权，仅能要求名义买房人履行内部约定。

   - 即使借名事实成立，因房屋产权登记在王某名下，且强制执行系基于登记信息的合法信赖，法院应优先保护执行程序的合法性和第三方的信赖利益。

3. 强制执行与排除异议的法律依据  

   - 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条规定，案外人提出异议，应提供充分证据证明其对标的物享有足以排除强制执行的权益。崔某珠和王某军未能证明自己享有物权，且其债权性质的主张无法对抗执行程序，依法应予驳回。

4. 法律适用的时间效力  

   - 根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第1条第2款，本案适用物权法等民法典施行前的法律。原审法院适用物权法和相关司法解释审理本案，并无不当。

 三、法院裁定合理性分析

最高人民法院认为：  

1. 案涉房屋所有权归属明确，权利登记在王某名下，原审判决认定事实清楚；  

2. 崔某珠、王某军提供的证据不足以证明借名买房的事实；  

3. 即使借名买房成立，该关系仅产生债权效力，不能对抗登记权利人或执行程序。  

因此，最高法院驳回再审申请是符合法律规定和现有证据的合理裁定。

 四、法律启示

1. 购房时产权登记的重要性  

   出资人与产权登记不一致时，未进行产权变更登记的出资人将面临权利风险。  

   建议：明确产权归属并及时办理不动产登记，以避免纠纷。

2. 借名买房的法律风险  

   借名买房因未登记而仅具债权效力，且对抗第三人时往往难获支持。  

   建议：避免通过借名方式购房，或在签订协议时保留充分证据。

3. 执行程序的信赖保护  

   法院对执行程序中的合法权益保护具有优先性，这要求当事人在房屋产权问题上更加审慎，以免造成法律后果。

结论：  

本案的裁定严格依据了物权登记的公示公信原则和执行程序的信赖保护原则，裁决符合现行法律的规定及司法实践的要求。

【法律依据】

《物权法》第9条