【案情简介】

中国xx管理股份有限公司某分公司（上诉人）因其抵押财产（甘肃某置业公司开发的一处房屋）被法院查封后，被购房者张某宾（消费者）提出执行异议，并要求保护自己的消费者权益。xx资产某分公司认为，张某宾与开发商签订的购房合同可能是倒签的，且无法证明购房款真实支付，因此不应排除强制执行。 然而，一审法院认定，张某宾在法院查封前已签订合法购房合同，支付了全额购房款，并且他名下无其他住房，符合消费者排除执行的法律条件。因此，判决支持张某宾的执行异议，驳回xx资产某分公司的诉讼请求。

事后，xx资产某分公司不服，提起上诉。二审法院审理后认为，上诉方未能提供有效证据推翻一审认定，最终维持原判，驳回上诉请求。本判决为终审裁定。

【刘颖新主任律师评析】

本案涉及执行异议之诉，其核心争议点为购房者张某宾是否享有足以排除强制执行的民事权益，以及抵押权人与消费者权益之间的优先保护问题。以下从法律适用、事实认定、裁判逻辑三方面评析本案：

从法律适用角度来看：一审与二审法院均依据《执行异议和复议规定》第二十九条，对张某宾作为商品房消费者的权利进行了认定。第二十九条明确规定，满足以下条件的消费者可以排除执行：  查封前已签订合法有效的购房合同：张某宾的合同签订时间（2016年5月9日）早于查封时间（2016年7月21日），这一点明确符合条件。  房屋用于居住且名下无其他可居住房屋：根据不动产登记记录，张某宾及其家庭成员名下确无其他可居住房产。支付价款超过合同总价的50%：发票、合同等证据显示张某宾已支付全款，符合该条规定。法院援引《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条，强调消费者权益优先于抵押权的原则，进一步巩固了张某宾作为消费者的法律地位。

从事实认定角度来看：东方资产某分公司质疑合同为倒签，但未提供有效证据。法院根据现有证据链（合同签订时间、发票开具时间、缴费记录）合理推定合同为真实有效。尽管东方资产某分公司要求提供银行转账凭证，但法律并未禁止现金交易。张某宾提交的销售发票及相关费用支付记录已构成完整证据链，证明其支付了购房款，法院对此认定正确。  

从裁判逻辑来看，法院平衡了抵押权人与消费者权益的冲突，遵循“消费者权益优先于抵押权”的原则，符合立法精神：根据《物权法》第178条，抵押权应保障抵押权人优先受偿，但该原则不得侵害合法消费者权益。本案中，张某宾既符合消费者保护条件，又未发现其与开发商之间存在恶意串通或规避执行的证据，因此其排除执行的主张得到了法院支持。

【依据法条】

《物权法》第一百七十八条