【基本案情】

许某某系x市×区×路×弄×号×室房屋的权利人，该房屋设定有抵押，抵押权人为中国光大银行上海分行，债权数额399，000元，期限自2003年10月1日起至2023年10月1日止。

吕某与赵某系夫妻。许大、许二、许三、许四系许某某的兄弟姐妹。

2012年5月14日，经上海×房地产经纪事务所居间介绍，吕某、赵某与许某某为购买上海市×区×路×弄×号×室房屋签订购房确认书。5月28日，吕某、赵某与许某某签订上海市房地产买卖合同及补充协议，确认房屋转让总价为165万元，约定吕某、赵某于合同签订当日支付房款50万元（包含已付定金35，000元），于2012年6月30日前许某某交付房屋钥匙的当日支付20万元，于进交易中心办理产权过户手续当日支付14万元，于拿到吕某、赵某名字的产证、银行收到放款资料后7个工作日内支付40万元，于交房当日支付尾款1万元。双方另对其余事项作了约定。合同签订当日，许某某签收了首付款50万元（含定金35，000元）。

2012年5月27日，许某某在天津死亡。

上述购房确认书、上海市房地产买卖合同及补充协议、预付款签收凭证均由许大冒充许某某签署，50万元房款实际由许大所得，许大得款后未将该房屋上设定的中国光大银行股份有限公司上海分行的抵押权注销。吕某、赵某对此却并不知情。

吕某、赵某得知许某某死亡的消息，迫切希望将系争房屋办妥过户手续，于2012年9月中旬与许大在居间方签订了补充协议，许大向吕某、赵某保证于2012年9月30日前拿到房产继承公证书，保证就本套房屋银行抵押权向长宁区法院起诉、保证于2012年10月15日前腾出房屋、保证还清银行贷款等，同时许大愿意承担违约责任并赔偿吕某、赵某经济损失。双方约定交易过户时间为2013年1月10日之前，从2012年9月30日起算至交易过户日，每拖延一个月赔偿1万元。如许大不配合过户，应承担165万元房款的20%的违约金33万元。

因许大向吕某、赵某提供了经闵行公证处公证的委托书，2012年9月29日，吕某、赵某、许大又找到许二，许二在该委托书下部写了“我全权委托哥哥许大房子买卖事宜”。该公证书载明，许某某于2012年5月25日至闵行公证处，委托许二代为办理上海市×区×路×弄×号×室房屋出售的相关手续，委托期限自2012年5月25日起至2014年5月24日止。代理人无转委托权。

因上述补充协议仍不能得到履行，系争房屋未能交付，吕某、赵某自2013年5月起租房居住，租金每月3，300元。

审理中，吕某、赵某陈述系争房屋的市场价在250万元左右。许大认为该房市场价为210万元。

还查明，2012年8月24日，许大为继承许某某的遗产，至东方公证处申请办理继承权公证。2012年10月26日，东方公证处出具公证书，明确本案许大、许二、许三、许四系许某某的法定继承人，因其他人放弃许某某名下的银行存款，该存款由许大继承。

2013年3月，许大、许二、许三、许四诉至浦东新区人民法院，要求确认许某某与中国光大银行股份有限公司上海分行于2003年10月9日签订的关于上述房屋的借款合同无效。法院经审理查明，因许大涉嫌该案经济纠纷，2006年10月17日上海市公安局黄浦分局已经对许大涉嫌贷款诈骗罪立案侦查，故驳回了四人的起诉。审理中，第三人向本院陈述该案仍在侦查阶段。

许大、许二、许三、许四现不同意向吕某、赵某出售上述房屋。

【刘颖新律师评议】

许大向吕某、赵某隐瞒许某某去世的消息，冒充许某某与吕某、赵某签订上海市房地产买卖合同和补充协议，事先没有得到房屋权利人的授权，权利人死亡后也不可能得到追认，故许大系无权处分，上述上海市房地产买卖合同和补充协议依法应认定为无效的合同。许大对上述合同无效负有全部责任。许大基于该无效合同取得的房款50万元应返还吕某、赵某。吕某、赵某因合同无效，无法达到受让系争房屋的目的，遭受重大经济损失，许大华应予以赔偿。关于房屋差价，吕某、赵某主张房屋现值250万元，虽未提供证据证明，但即使按照许大自认的210万元，溢价也已达45万元。此外，吕某、赵某已付50万元的利息损失、租房费用、聘请律师等均为客观的损失，本院酌情确定被告许利华应赔偿的各类损失为50万元。上述债务的性质为被告许利华个人对原告所负的债务，原告要求其余被告共同承担经济责任缺乏依据。吕某、赵某明知许某某去世，原买卖合同标的物已成遗产，须等待继承人做出意思表示，但为达成迅速将房屋交易过户的目的又与许大本人签订补充协议，因许大没有处分权，事后也没有得到其他继承人的追认，故该协议也是无效的协议，吕某、赵某和许大对协议无效各自承担相应的责任，各自的损失由各自承担。

【法律依据】

《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条