【基本案情】

       原告张某华(化名)与被告某市某房地产开发有限公司(以下简称“某房地产公司”)之间因房屋买卖产生纠纷。原告张某华在被告某房地产公司宣传销售期间，于2019年6月13日向案外人某房地产经纪有限公司支付团购费20000元，以获得购房优惠。随后，在2019年6月23日，原告与被告签订了《房屋认购协议》，约定购买被告开发的某商业楼5A号楼5层5008号商铺，面积为10.71平方米，总价为135491元。合同签订当日，原告向被告支付了全部房款，被告出具了相应的房款收据。根据协议约定，房屋交付时间暂定为2019年12月31日，并明确若逾期交房超过90日，原告有权解除协议，被告需在收到解除通知后30日内退还全部已付款，并按已付款的10%支付违约金。然而，至原告提起诉讼时，房屋仍未交付，且原告无法通过协议中提供的联系方式联系到被告。

【刘颖新主任律师评析】

       从法律角度分析，本案中原告张某华与被告某房地产公司签订的《房屋认购协议》是双方真实意思的表示，内容合法，应受法律保护。原告已全面履行了合同义务，即按时支付了全部购房款项，包括直接支付给被告的房款以及为享受购房优惠而支付的团购费。根据协议条款，被告有义务在约定的时间内交付房屋，而实际上被告未能如期交付，且逾期时间远超过协议约定的90日，这明显违反了双方的合同约定。

关于被告提出的几点辩解，首先，团购费虽非直接由被告收取，但它是基于购买被告房产的前提下产生的费用，与本案房屋买卖合同关系紧密相连，因此在处理合同纠纷时应一并考虑。其次，协议中明确载明的交房时间虽标注为“暂定”，但在没有后续书面变更的情况下应视为双方对交房时间的明确约定。至于被告提及的政府政策调整等不可抗力因素，由于未提供充分证据证明这些因素直接导致了无法交房，故不能成为其免除违约责任的有效理由。

综上所述，原告依据《房屋认购协议》的约定，有权要求解除协议，并请求被告返还全部购房款及支付相应的违约金。此诉求符合法律规定及合同约定，应得到法律的支持。

【法条依据】

《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条

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