【基本案情】

2012年7月22日，顾问公司、李女士、陈女士签订《居间协议》及《买卖合同》，约定由陈女士向李女士购买系争房屋，总房价款为XXXXXXX元。其中《居间协议》第六条约定，《买卖合同》成立，即表明居间成功，买卖双方应于居间成功同时分别按总房价款的1％支付佣金。协议尾部顾问公司以文字的形式，对第六、七、九条等条款内容进行了着重提示。当日，顾问公司与第三人陈女士签订《佣金确认书》，约定第三人陈女士就此次交易向顾问公司支付佣金20000元。

2012年8月23日，李女士与第三人陈女士就系争房屋的买卖事宜签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号为XXXXXXX），约定系争房屋的转让价为XXXXXXX元，其中该合同第一条注明，买卖双方系通过顾问公司天山路分公司居间介绍。当日，被告与第三人签订《〈上海市房地产买卖合同〉补充协议》，约定居间协议顾问约定的总房价款为XXXXXXX元为卖方的到手价，由网签版《上海市房地产买卖合同》中约定的房屋总价XXXXXXX元及房屋装修补贴款840000元组成，后者不写入《上海市房地产买卖合同》，在交易过户之前由买方直接支付给卖方。事后在李女士的要求下，第三人陈女士在该补充协议上加注“佣金由乙方支付”。

2012年8月29日，李女士与第三人曾至上海市闸北区房地产交易中心填写了《网上二手房签约申请书》，约定交易价格为XXXXXXX元，同时承诺在转让过程中无中介机构参与，并由此签订了《上海市房地产买卖合同》（合同编号为XXXXXXX，合同左下角标注该合同系“第一版”），在该合同第一条注明买卖双方未通过经纪机构居间介绍。但因该价格约定过低而未能通过交易中心审核。

2012年9月6日，李女士与第三人陈女士再次至上海市闸北区房地产交易中心填写了《网上二手房签约申请书》，变更了合同号为“XXXXXXX”的买卖合同，将成交价变更为XXXXXXX元。后仍因该价格过低而未能通过审核，当日，双方再次变更了合同号为“XXXXXXX”的买卖合同，将成交价变更为XXXXXXX元，并再次签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号为XXXXXXX，合同左下角标注该合同系“第三版”），约定系争房屋的转让价为XXXXXXX元。最终双方以该份合同完成了房产买卖交易，第三人陈女士亦实际向李女士支付了XXXXXXX元的购房款。

2012年10月24日，第三人登记为系争房屋的权利人。

李女士提供了一份显示被告与第三人系表兄妹关系的《上海市公安局户籍证明》及户主为李裴，户籍在册人为陈女士的户口簿，同时还提供了一张内容被多处涂改的，证明陈章与陈女士系父女关系的《上海市公安局户籍证明》复印件以及一份反映被告真实户口情况的户口簿复印件，以证明被告与第三人真实的身份户籍情况。对此，被告与第三人均称上述虚假材料系顾问公司为促成双方以XXXXXXX元完成交易而擅自伪造，自己在得知后不同意以此违法形式完成交易。对此，顾问公司否认该虚假材料是由伪造，认为系李女士与第三人陈女士为避税而自行制作。

顾问公司提供了一份登载于公司内网系统上的盘源信息登记记录以证明系争房屋的备案情况，在“房源资料跟进方式”的下拉菜单中，显示“跟进时间2012-04-20、业务员李某某、跟进方式备案信息、备案日期2012-04-20、备案部门西三绿洲雅宾利2组”以及系争房屋的产权信息情况等内容。同时，顾问公司还申请证人李某某出庭作证。证人李某某称其曾在中原公司雅宾利门店做过业务员，主要负责电话询问房东是否愿意售房并进行跟进。顾问公司房源系统中有很多附近小区业主的联系方式，自己通过挨家挨户打电话进行联系。自己曾与系争房屋的房东电话沟通过，询问过其是否有出售意向，但已记不清何时联系房东确认的房源信息。在得知房东愿意出售系争房屋后即在公司进行了备案，一经备案顾问公司的全部业务员都能共享此信息。对系争房屋的信息当时没有做过橱窗（展示），但自己曾向客户推荐过，印象中自己没有带看过房，也不清楚系争房屋的成交情况，之后的事宜都不是自己操作的，自己在2012年7-8月离开了中原公司。一般来说备案后如果交易最终成交，自己是可以取得佣金百分之五的提成，但目前就系争房屋的佣金自己没有拿过。同时证人还表示，客户如需售房无须至顾问公司门店填写相关的书面材料，自己没有见过本案中的李女士及陈女士，也不清楚房东的性别情况，在公司系统上登录备案信息即表示房东同意由顾问公司代为出售房屋。对此顾问公司表示证人证言能与之前顾问公司提供的备案信息相吻合，故认可证人证言的真实性。而李女士表示，该备案信息系顾问公司自行制作，对其真实性不予认可，且证人并未提供证明其曾为顾问公司工作人员的证据，对证人证言不予认可。陈女士则表示备案信息即便是真实的也是顾问公司与房东之间发生的关系，与自己无关，而证人并非负责自己购房事宜的业务员，其并未参与房屋的交易过程，故对证人证言不予认可。

关于李女士与陈女士之间多次签订《上海市房地产买卖合同》的情况，李女士与陈女士在第一次庭审时均表示，双方从未在2012年8月29日签订过交易价格为XXXXXXX元的《上海市房地产买卖合同》，并认为该份合同系顾问公司伪造。李女士与陈女士又均认可双方共签订了四次合同，并解释称因时间太久记不清楚，才导致第一次陈述错误。陈女士表示多次签订合同的原因是想做低房价但缺乏经验，但之后的数份合同是在顾问公司明确拒绝继续提供服务的情况下，才与李女士自行签订的。

审理中，陈女士表示当初三方协商时，确实约定李女士无需支付佣金，全部由自己承担，但同时也与顾问公司商定只需就此次交易向原告支付20000元的佣金。

以上事实，由居间协议、买卖合同、上海市房地产买卖合同（三份）、上海市房地产买卖合同补充协议、上海市房地产登记簿、盘源信息登记资料、佣金确认书、公安局户籍证明、户口簿、银行个人业务凭证、银行客户回单、账户交易明细表、网上二手房签约申请书、庭审笔录及各方当事人的陈述等证据予以佐证。

【刘颖新律师评议】

居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。根据《居间协议》的约定，《买卖合同》成立即表明居间成功，故顾问公司得依约向李女士主张佣金。李女士称当初约定系争房屋买卖交易所产生的全部佣金均由第三人承担，自己无需支付佣金，虽此观点得到第三人的认可，但在顾问公司予以否认，而李女士亦未能提供证据证明顾问公司同意免除李女士佣金支付义务的情况下，无法以李女士与第三人之间的内部约定对抗顾问公司的主张。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于此次买卖交易中的房源信息由谁提供的问题，本院认为，在资讯发达的当今社会，卖家发布房屋出售信息的方式以及买家获取该信息的方式均十分广泛，而顾问公司未能提供李女士曾就系争房屋委托顾问公司出售而向顾问公司进行过备案确认，以及第三人曾经由顾问公司带看过系争房屋的相关证据，在李女士与第三人陈女士均否认该房源信息系顾问公司提供，第三人陈女士并就此提供证人证言的情况下，仅凭一份顾问公司自制的盘源信息登记资料及其内部员工的证言，尚不足以证明李女士与第三人陈女士是通过顾问公司发布的房源信息而建立起买卖关系。另外，顾问公司作为专业的房屋中介机构，理应在居间过程中为买卖双方提供优质的服务与专业的意见，但事实上李女士与第三人陈女士在顾问公司居间下签订的转让价为XXXXXXX元的买卖合同，事后亦被证明因房价约定过低而无法通过交易中心的审核，据此认为顾问公司在此次居间过程中存在重大瑕疵。至于李女士以顾问公司在居间过程中存在伪造证件等违法行为作为拒付佣金的抗辩理由，因其未提供充分的证据加以证明，故难以采信。鉴于房地产居间服务不仅包括促成买卖双方订立买卖合同，还包括协助办理过户、房屋交付验收、水电煤费用结算等后续服务，故将根据案件的实际情况酌情扣减顾问公司的佣金数额。另外，基于第三人陈女士表示认可此次房屋买卖交易产生的佣金均由其支付，李女士可在履行完毕本判决确定的支付义务的情况下，另案向第三人陈女士进行主张。

【法律依据】

中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十六条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条