【基本案情】

2011年11月30日，许先生、颜先生（出租方）与刘先生（承租方）签订房屋租赁合同一份，约定许先生、颜先生将位于中天花园小区3幢602室的房屋出租给刘先生，租赁期限暂定为15年，从2011年11月30日起至2026年11月30日止。合同签订后，许先生、颜先生向刘先生交付了房屋。2012年1月26日，许先生、颜先生（甲方）与刘先生签订房屋买卖合同一份，约定许先生、颜先生将位于中天花园602室，产权面积为114.91平方米的房屋以人民币42万元的价格出售给原告刘先生。合同第三条约定，签订合同时，原告刘先生已付给许先生、颜先生人民币20万元。余款在房产过户结束后一次性付清。

2010年1月21日，本案诉争房屋已经设立了抵押权，债务人为许先生、颜先生，抵押权人为中国银行股份有限公司淮安支行，债权数额为38万元，权利设定期限为2009年5月11日至2039年5月11日。

庭审中，刘先生声称与许先生、颜先生协商房屋租赁事宜时，因许先生、颜先生说租期长点租金可以便宜，刘先生现场看房，感觉装潢很好，便签订租期15年的租房合同，并分两次支付完全部租金，许先生也出具了收条。之后许先生、颜先生说租房子不如买房子，这个房屋还有20万的银行按揭贷款未还，你不如先付20万让我们把银行按揭给还清了，然后再把房屋过户给你。原告刘先生觉得以42万元的价格买该处房屋很划算，便又凑了几万，连同先前已经支付的租金，共计付给许先生、颜先生20万元。

以上事实，当事人当庭陈述、房屋租赁合同、房屋买卖合同、房屋所有权证书等证据。

【刘颖新律师评议】

当事人双方订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，刘先生与许先生、颜先生签订的房屋买卖合同系双方真实意示表示，不存在法定无效情形及约定无效情形，该合同应属合法有效。

原告刘先生与许先生、颜先生依据房屋买卖合同产生债权债务关系，刘先生据此仅享有要求许先生、颜先生履行合同义务的请求权。但当事人签订房屋买卖合同时，本案诉争房屋尚有贷款38万未还清，该房已抵押给中国银行股份有限公司淮安城中支行且办理抵押登记，该行已取得抵押权。根据第第二款规定“抵押期间，抵押人，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。刘先生未能举示已取得抵押权人中国银行股份有限公司淮安城中支行同意或抵押人许先生、颜先生已清偿债务及刘先生已代抵押人清偿债务的证据，刘先生应承担举证不能的责任，其诉请被许先生、颜先生转移登记诉争房屋产权至其名下，在抵押权消灭前无法实际履行，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”，不予支持。

【法律依据】

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条