【基本案情】

曾先生于2007年9月以个体工商户岳阳市岳阳楼区新建腰线抛晶砖经营部的名义向岳阳市工商行政管理局岳阳楼分局申请办理营业执照。岳阳市工商行政管理局岳阳楼分局于2007年9月向原告颁发个体工商户营业执照，经营者为曾先生，经营范围为陶瓷制品批发零售。曾先生于2009年4月23日与x公司签订了厂房租赁合同书一份。合同内容为：“乙方曾先生租赁甲方x公司现有厂房，经双方协商一致，就有关租赁事项达成如下合同：一、租赁地点、期限和用途。租赁地点：岳阳经济开发区xx正在新建的厂房x栋，建筑面积约2000平方米。为方便乙方早日投产，合同初期先临时使用园区内厂房y栋一层约2500平方米，为期6个月，待C栋厂房竣工后，根据甲方要求期限，乙方自行将所有设备及资产全部迁往C栋。租赁期限为2009年7月1日至2014年6月30日，为期五年。租赁用途为开办陶瓷印刷厂用。二、租金：1、乙方缴纳给甲方租金押金50000元，该押金不计息，承租期届满后退还给乙方；若乙方有违约行为，甲方有权按本合同规定扣除乙方的全部或部分押金；2、第一年租金：A栋一层租金为每年130000元，C栋每年100000元，以后逐年按5%递增；3、乙方按每六个月交纳一次租金，交清租金后方允许租用厂房，首期在本合同签订时一次性交清租赁押金和第一次6个月租金后，甲方将合同规定房产交乙方使用。三、甲方按合同要求提供给乙方规定的厂房，厂房内按甲方原建设设计标准要求安置好水电设施，并保证有基本的道路，并按双方共同确定的计划供应量提供水电入户…。四、…3、按时缴清租金，如逾期未交，每日按欠缴部分金额的1%罚滞纳金；…10、在租赁期限内，未经甲方同意，中途不得擅自退租，否则，乙方应该按合同总租金10%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任”。随后，原告与被告又签订了一份厂房租赁合同书补充合同。该合同的内容为：“乙方（原告）因生产需要，要求在甲方（被告）园区内建设一栋临时房屋作为生产配套使用，经甲乙双方协商一致，特就有关事项达成如下补充合同：三、乙方权利和义务。…3、该房屋在乙方租赁甲方厂房期间，其使用权归乙方，乙方如停止租赁甲方厂房，则不能继续使用该房屋。四、相关责任。…4、当乙方自A栋厂房迁至甲方其他厂房后，因A栋厂房其他租赁单位原因，导致该房屋须拆除或迁址，乙方须按甲方规定期限停止使用该房屋或拆除，因此所产生的一切费用和损失均由乙方自负”。合同签订后，曾先生在x公司处的租赁厂房内从事陶瓷印刷的生产经营，并依约支付给x公司租赁厂房押金50000元。2009年5月19日，曾先生开通天然气管道。岳阳华润燃气有限公司向曾先生出具天然气管网建设费用110000元的收据。2011年12月16日，岳阳市环境保护局对位于康王安防工业园，黄卫和陶瓷加工厂作出环境监察文书。内容为：“监察笔录：该厂于2010年3月与安防工业园签订租赁协议，从事陶瓷加工，未办理任何行政审批手续，擅自开工生产。生产过程中切割陶瓷产生噪声粉尘，印花焙烧产生废气，影响周边生活环境。初步处理意见：1、责令立即停止整改。2、在本月向环保部门如实申报并补办环保行政审批手续。3、采取有效措施防止噪声，废气污染在12月31日前报治理方案。4、否则，我局将依法处理”。岳阳市环境保护局岳阳经济开发区分局于2011年7月13日作出岳经环移送函（2012）1号环境保护查办案件移送函。内容为：“岳阳经济开发区经贸局：现将黄卫和陶瓷加工厂环境污染问题的查处情况移送贵局。经查，该陶瓷加工厂的主要环境违法情况和处理情况如下：黄卫和陶瓷加工厂未经环保部门审批，擅自开工、生产，在生产过程中产生的废气、噪声、固体废物等污染物未经任何处理直排，影响了周边环境。根据湘环发（2012）19号文件精神，该企业属于无环评审批手续，非法生产，被环保部门责令停产整治的企业。建议贵局根据湘环发（2012）19号文件的规定，采取断电措施，对该企业予以关闭”。岳阳经济开发区经贸统计局于2012年7月16日作出岳经经统（2012）16号关于请求通知供电单位对违法生产企业依法断电的报告。内容为：“市经济和信息化委员会能源与资源节约科：2012年7月13日，岳阳市环境保护局岳阳经济技术开发区分局向我局来函，请求我局按照湘环发（2012）19号文件规定通知供电单位，对无环评手续擅自非法生产的黄卫和陶瓷加工厂依法采取断电措施。鉴于我区目前没有成立电力执法大队，不能行使有关电力行政执法职能，故特具报告，请求上级部门通知相关单位，依法对黄卫和陶瓷加工厂采取断电措施”。岳阳市经济和信息化委员会于2012年7月24日对岳阳电业局出具停电通知。通知内容为：“根据岳阳经济开发区经贸统计局《关于请求通知供电单位对违法生产企业依法断电的报告》和岳阳市环境保护局经济开发区分局《环境保护查办案件移送函》（岳经环移送函（2012）1号）及《岳阳市环境保护局环境监察文书》，特请按照（湘环发（2012）19号）要求，对无环评手续擅自非法生产的黄卫和陶瓷加工厂依法断电”。岳阳市电力部门于2012年7月对原告经营的岳阳市岳阳楼区新建腰线抛晶砖经营部采取了断电措施。

另查明，黄卫和曾先生开办的岳阳市岳阳楼区新建腰线抛晶砖经营部的管理人员。曾先生一直占用租赁房屋至今。

【刘颖新律师评议】

曾先生与x公司于2009年4月23日签订厂房租赁合同书以及补充合同，该合同内容系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，双方之间形成了厂房租赁合同关系。曾先生在提出要求解除与x公司之间的租赁合同及补充合同，由于x公司亦提出解除与曾先生之间的租赁合同及补充合同并要求曾先生承担相应的赔偿责任，由于双方在解除合同方面已经达成了合意，故对曾先生提出的解除其与x公司之间的租赁合同及补充合同的主张，应予以支持。曾先生在诉讼中提出x公司没有按照合同约定以及电力供应与使用条例的规定，安装变压器，也未向供电企业申请新装用电并签订供电合同，x公司擅自引入电源，违反合同的约定，x应当赔偿因其违约行为致使曾先生解除租赁合同而给曾先生造成损失919207元（包括电费损失157033元、不锈钢架15000元、配套使用房屋190000元、天然气开通费110000元、生产设备拆、安装、调试及配件损耗311374元、办公室装修费39800元、搬迁运费96000元）的主张，x公司虽未办理单独的用电开户手续，但曾先生自与x公司签订租赁合同以来一直在使用该电源，曾先生并未提供证据证明x公司从邻近单位冠宏科技有限公司接驳电源的行为给曾先生的生产造成实质上的影响，或是该接驳电源无法满足曾先生工厂生产所需，亦无证据显示x公司作为出租人未能在租赁期间尽到保障正常供电的义务，虽然x公司未与用电部门签订供电合同，其从第三方冠宏科技有限公司接驳电源的行为是否符合电力部门的规定，应当由有关部门予以评判。相反，从岳阳市环境保护局岳阳经济开发区分局、岳阳经济开发区经贸统计局、岳阳市经济和信息化委员会下发的文件上看，切断对曾先生生产经营的用电，是有关行政机关基于曾先生在生产经营过程中未能办理有关环评手续而对曾先生采取的强制断电的行政行为，并非是由于x公司未能履行合同义务而导致曾先生无法正常用电的原因，故对曾先生提出的x公司未依约安装变压器，擅自引入电源存在违约行为的主张，不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装修装饰，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”之规定，由于租赁合同及补充合同并未对解除租赁合同后关于生产设备拆、安装、调试及配件损耗费用、办公室装修费、搬迁运费、不锈钢架费用等作出明确约定，曾先生解除租赁合同系其违反有关环境法规而被责令关闭导致无法继续履行租赁合同所致，故对曾先生提出要求x公司赔偿不锈钢架15000元、生产设备拆、安装、调试及配件损耗311374元、办公室装修费39800元、搬迁运费96000元的主张，不予支持。对曾先生在诉讼中主张的要求x公司赔偿配套使用房屋190000元，由于曾先生与x公司签订的厂房租赁合同书补充合同第三条第3项约定“该房屋在乙方曾先生租赁甲方x公司厂房期间，其使用权归乙方，乙方如停止租赁甲方厂房，则不能继续使用该房屋”、第四条第4项“当乙方自A栋厂房迁至甲方其他厂房后，因A栋厂房其他租赁单位原因，导致该房屋须拆除或迁址，乙方须按甲方规定期限停止使用该房屋或拆除，因此所产生的一切费用和损失均由乙方自负”，参照该两项合同约定以及原告系自身原因导致租赁合同无法继续履行的情况，x公司在诉讼中又表示不同意利用，故对曾先生提出的配套使用房屋190000元的主张，不予支持。对曾先生提出的要求x公司支付因x公司未单独设立用电设施导致曾先生向其他供电单位支付了超出国家电费标准157033元的主张，虽然厂房租赁合同书第三条第1项约定x公司应当按照双方共同确定的计划供应量提供水电入户，但厂房租赁合同书第四条第4项同时约定水电费实行按表计量、按月缴清，缴费标准按有关单位向被告收取的水电费标准执行，该项规定并未明确约定原告的电费必须按照国家规定电价支付，且曾先生自2009年6月起至2012年6月期间一直都以相同的电价向第三方或x公司支付电费，曾先生并未提供证据证实其对x公司从第三方接驳电源表示过异议或拒绝支付相应电费，故对曾先生的该主张，应不予支持。对曾先生提出的天然气开通费110000元的主张，由于曾先生与x公司并未在租赁合同中对该项费用的承担作出约定，也无证据显示天然气的安装系经x公司事先同意，x公司在诉讼中亦不同意对该天然气加以利用，考虑到曾先生系自身原因导致租赁合同无法继续履行，故对曾先生提出要求x公司支付天然气开通费用110000元的主张，不予支持。对曾先生在诉讼中主张要求x公司返还押金50000元的主张，x公司则在诉讼中主张按照合同约定x公司不具有返还押金的义务，根据双方签订的厂房租赁合同书第二条第1项“乙方缴纳给甲方租金押金50000元，该押金不计算利息；承租期限满后退还给乙方；若乙方有违约行为，甲方有权按照本合同约定扣除乙方的全部或部分押金”的约定，曾先生与x公司约定的租金押金应具有违约金的性质，由于该违约金与x公司在反诉中主张要求曾先生承担延迟交付租金以及退租违约金实属同一，并已经在本案中作出了处理，曾先生与x公司之间的租赁合同解除后，x公司扣留租赁押金已经没有依据，故对曾先生要求x公司返还租赁押金50000元的主张，予以支持。对x公司提出要求扣除曾先生租金押金50000元的主张，不予支持。对X公司提出的要求曾先生支付2013年1月1日至交付之日止的租金及迟延支付违约金的主张，由于曾先生在起诉中要求解除与x公司之间的租赁合同后，x公司于2013年1月10日提起反诉中亦要求解除租赁合同，故双方在解除租赁合同的问题上达成了一致意见，双方的租赁合同应当自2013年1月10起合意解除，曾先生并无证据证实其已经缴纳2013年1月1日之后的租金，故对x公司要求曾先生支付2013年1月1日至2013年1月10日止的租金4329元（158015元/年÷365天×10天）的反诉请求，予以支持。由于曾先生在解除租赁合同后仍占用该租赁房屋，曾先生应当支付x公司占用期间的房屋使用费用，该使用费用参照租金标准进行计算，故对x公司要求曾先生支付2013年1月11日至交付之日止的房屋使用费用的反诉主张，亦予以支持。由于曾先生与x公司约定的违约金每日按欠缴租金部分金额的1%计算，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定,被告的损失应当以原告未依约提前缴纳2013年1月1日至2013年7月1日半年租金79007元（158015元/年÷2）的银行同期贷款利息计算，违约金不应超过该损失的1.3倍。曾先生应当按照银行同期贷款利率的1.3倍，支付x公司金额为79007元，期限自2013年1月1日至本判决确定履行之日止的利息损失。对x公司在反诉中提出的要求曾先生赔偿道路损坏修缮费35000元的主张，由于x公司并未提供证据证实其主张，故对x公司的该主张，不予支持。对x公司在提出的要求曾先生支付提前退租违约金71833元的主张，根据双方签订的厂房租赁合同第四条第10项“在租赁期间内，未经甲方（被告）同意，中途不得擅自退租，否则，乙方（原告）应当按照合同总租金10%的额度向甲方（被告）支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方应当承担赔偿责任”的约定，由于曾先生系自身原因导致租赁合同无法继续履行，其中解除租赁合同的行为给x公司造成退租损失，故对曾先生要求曾先生承担退租违约金合理部分的主张，予以支持。x公司并未提供证据证实其退租损失，本院酌情认定被告的退租损失为其三个月的房屋租赁费用。

【法律依据】

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条