基本案情

2019年4月，徐某因急需用钱向顾某借款，顾某同意向徐某借款10万元，徐某向顾某写了一张10万元借条，顾某向徐某转账10万元。之后，徐某又向顾某借款，双方协商：徐某向顾某借款320万（包括前述借款10万元在内），借期三年，第一年利息为18%，第二、第三年利息为同期银行利息加年底另付10万。且顾某提出以徐某名下房产作为借款担保，具体操作如下：以签订房屋买卖合同的形式，将案涉房屋过户至顾某名下，待徐某还清借款，顾某再将案涉房屋过户回徐某名下(借期三年，过户费全部自己买单)。于是，在2019年4月9日顾某将第二笔20万元借款打入徐某账户之后，徐某、顾某签订了《上海市房地产买卖合同》。2019年5月，徐某、顾某至上海市松江区动拆迁管理办公室办理了案涉房屋过户手续。2019年4月4日至2020年7月22日，徐某实际收到顾某的转账款项289万元，房屋仍由徐某一家居住使用。

现徐某认为，其与顾某签订房屋买卖合同的目的是为其向顾某借款做担保，徐某并无出售案涉房屋的真实意思表示，双方以虚假的意思表示实施了签订案涉房屋买卖合同、案涉房屋过户等行为，因此，双方签订的《上海市房地产买卖合同》无效，顾某应当将案涉房屋返还徐某，向法院提起诉讼，请求判令：一、确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、判令顾某协助徐某办理过户手续，将上海市松江区房屋过户至徐某名下。

顾某辩称，双方之间有真实的债权债务关系，徐某自愿将房屋过户至顾某名下进行担保，符合让与担保的相关规定。涉案房屋已过户至顾某名下，徐某在未清偿债务的情况下，要求将房屋过户至其名下，不符合相关法律规定。至于合同是否无效，由法院依法认定。

审理中，被告确认原告清偿债务后，同意将涉案房屋产权过户登记至原告名下。

【刘颖新律师评析】

行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案原、被告确认双方签订房屋买卖合同并非真实的意思表示，系原告以涉案房屋为其向被告的借款提供担保，故双方之间的房屋买卖合同无效，但不影响当事人关于提供担保的意思表示的效力。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人履行债务后，请求返还财产，或者请求对财产折价或者以拍卖、变卖所得的价款清偿债务的，应予支持。涉案房屋已过户登记至被告名下，在原告未清偿债务的情况下，请求将房屋过户登记至原告名下，缺乏依据，难以支持。

【法律依据】

《中华人民共和国民法典》第一百四十六条的规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”

刘颖新律师免费咨询电话13671295837