业主交纳物业费不能作为开发商交房的前置条件 

【基本案情】

 2018年10月，原告张某夫妇与被告某房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的商品房一套，被告应在2019年12月30日前交付房屋，被告逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金；在办理交付手续前，原告有权对该商品房进行查验，被告不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为查验和办理交付手续的前提条件。合同签订后，原告支付了全部房款。被告于2019年11月25日向原告户籍地邮寄期楼收楼通知书和收楼须知，因被告填写在邮件上的原告手机号码错误，导致未能送达。原告于2020年10月29日缴纳案涉房屋契税及住宅专项维修资金后前去收房，因被告委托办理交房办证的物业公司要求原告支付拖欠的物业费及滞纳金，双方产生矛盾，导致未能办理收房手续。张某夫妇诉至法院，要求开发商交付房屋、办理房地产权证，并支付至实际交付房屋之日止万分之二的违约金14.9万余元。

【刘颖新律师评析】

依法成立的合同对当事人双方均具有法律约束力。原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，为合法有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告在通知原告收房时存在工作疏漏，原告也存在怠于收房的事实。而被告委托办理交楼办证手续的物业公司以原告须先支付拖欠的物业费及滞纳金作为交房的前置条件，显然于法无据，且与合同约定相悖，损害了原告的合法权益。法院综合合同约定、双方在不同阶段对未能交房存在的过错及过错大小、逾期时间、未及时交房客观上造成原告不能入住等因素，根据公平原则和诚实信用原则，综合确定被告支付原告违约金5.8万元。被告当庭将案涉房屋的不动产权证及钥匙交付原告，履行完毕判决内容。

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