未经配偶同意低价出卖共有房屋

【基本案情】

原告周女士与张先生原系夫妻。2008年，双方婚姻关系存续期间购买了涉案房屋。2014年下半年，张先生告知周女士，欲将涉案房屋租给杨先生与辛女士，虽遭到周女士极力反对，但张先生执意将房屋门卡、钥匙等交付杨先生与辛女士。
2020年，周女士与张先生离婚，约定涉案房屋归周女士所有，房屋贷款由周女士偿还。周女士向杨先生、辛女士提出收回房屋，但遭到拒绝，此时周女士才得知在其不知情的情况下，2016年张先生与杨先生签订了房屋买卖合同，以550万元将房屋卖给杨先生，且售卖价格远低于当时房屋市价。周女士认为张先生在签订房屋买卖合同时，涉案房屋系她与张先生的夫妻共同财产，张先生无权出售房屋。现双方协商未果，故周女士将张先生、杨先生、辛女士诉至法院。
  被告杨先生、辛女士辩称，2014年6月，其夫妇二人与张先生、周女士以口头方式达成房屋买卖合同，约定将张先生、周女士名下的涉案房屋出售给他们，购房款为550万元。口头协议达成当月，张先生与周女士将房屋交付给他们，房屋一直由其夫妇居住，相关费用也一直由其夫妇缴纳。2014年7月5日，杨先生转账支付购房款300万元。2016年4月24日，张先生与杨先生补签了《xx市存量房屋买卖合同》。2016年6月30日，杨先生又转账支付购房款200万元。在口头达成房屋买卖合同时，张先生与周女士告诉他们涉案房屋有贷款尚未偿还，且张先生与周女士希望使用房屋的学区名额，故其未支付剩余50万元购房款，亦未催促办理房屋过户手续。现其认为房屋买卖合同是各方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，故不同意周女士的诉讼请求。
  在案件审理过程中，张先生表示其没有将出售房屋的事情告知周女士。其有求于杨先生的叔叔，故在明知房屋交易价格较低的情况下，将房屋出售给杨先生。同时，法院依周女士申请，委托房地产评估公司对涉案房屋在2014年6月15日的市场价值进行评估，评估价格为952万元。

【刘颖新律师评析】

涉案的《xx市存量房屋买卖合同》签署人是张先生与杨先生，辛女士在庭审中明确表示追认杨先生签订合同的行为。在杨先生、辛女士未能提供充足有效的证据证明其与张先生、周女士就购买房屋达成口头约定的情况下，该合同应当认定为张先生与杨先生、辛女士签订的合同。
  购买房屋无论对于出卖人，还是买受人而言均属于重大事项。按照交易惯例，出卖人、买受人应当知悉买卖的房屋市场价格，故法院据此认定张先生、杨先生、辛女士在达成房屋买卖合意时知悉涉案房屋的市场交易价格。通过法院委托的鉴定机构出具的鉴定意见，张先生与杨先生、辛女士约定的房屋价格远远低于该房屋的市场交易价格，而该行为客观上对于周女士的利益造成了损害，法院认定张先生与杨先生、辛女士构成恶意串通，损害了第三人利益。鉴于此，张先生与杨先生、辛女士于2016年4月24日签订的《xx市存量房屋买卖合同》应属于无效合同。
  关于周女士要求杨先生、辛女士返还房屋的诉讼请求，因房屋买卖合同是张先生与杨先生、辛女士签订的，杨先生、辛女士基于该合同居住使用了涉案房屋，周女士不是房屋买卖合同的缔约人。现该房屋买卖合同虽被法院确认为无效合同，但周女士基于房屋买卖合同纠纷要求杨先生、辛女士返还房屋，缺乏相应的法律依据。

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