购房合同：履约与违约的纷争

【基本案情】

2013年8月21日，xx公司(甲方)与洪某(乙方)签订两份《商品房购销合同》，就洪某购买xx公司开发建设的xx商业广场一、二层商铺的具体事项进行了约定。001号《商品房购销合同》约定：一层商业用房按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为3143．02平方米，单价为每平方米2万元 (已包含分摊的共有建筑面积的价格)，总金额62 860 400元；乙方应在2013年8月18日前支付56 574 360元，2014年1月20日前支付6 286 040元；交房时间为2013年12月14日；甲方逾期交房，自交房时间届满次日起至实际交房之日止30天内，按每天314 302元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按购房款总金额的千分之五支付违约金，合同继续履行。002号《商品房购销合同》约定：二层商业用房按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为3601．29平方米，单价为每平方米9869元(已包含分摊的共有建筑面积的价格)，总金额35 541 130元；乙方应在2013年8月18日前支付31 987 017元，2014年1月20日前支付3 554 113元；交房时间和违约责任与001号合同约定相同。同日，双方当事人对上述两份合同进行了登记备案。洪某按照xx公司出具的付款委托书载明的收款账户，于当日通过银行转账方式向xx公司汇款 56 574 360元和22 825 640元，同时还向xx公司法定代表人张某汇款1900万元，共计汇款9840万元。xx公司向洪某出具十张收据，每张金额984万元，共计9840万元。2013年8月26日、9月18日，张某向洪某各汇款368万元。 　　

2011年10月28日，xx商业广场竣工验收。2013年6月2日，xx公司与某房屋拆迁有限公司(以下简称力邦公司)签订《商铺租赁合同》，将xx商业广场一、二层商铺出租给力邦公司，租期自2013年6月1日起至2033年5月31日止。

【刘颖新律师评析】

(一) 双方当事人虽然形式上签订了《商品房购销合同》，但xx商业广场已于2011年10月28日完成竣工验收，案涉房产于双方签约前也整体出租给力邦公司，且洪某明知上述情况。在已经具备交付条件的情况下，双方却将交房时间约定为2013年12月14日，有违常理。(二)从xx公司提交的 2010年4月9日其与案外人张某1签订的《商品房购销合同》看，双方约定的xx商业广场第四层商铺的买卖价格为每平方米40 936．06元，而案涉一层、二层房产交易价格为每平方米2万元及9869元，明显低于xx公司与案外人约定的价格。 (三)洪某按约应在2014年1月20日前，分两期支付全部房价款，但其在签约当日就分别向xx公司汇款56 574 360元和22 825 640元，同时还向xx公司法定代表人张某汇款1900万元(共计9840万元)，已经付清了全部房款，这与正常买房人的付款习惯不符。xx公司在收到上述款项后出具给洪某的是十张收据而非购房发票，此亦违背房屋买卖的交易习惯。(四)在洪某与xx公司无其他业务往来的情况下，xx公司法定代表人张某于2013年8月26日、9月18日向洪某各汇款368万元。对该款项，xx公司认为其与洪某之间实际的借款金额是8000万元，月息4．6％，每月利息即368万元。洪某则认为736万元是xx公司给洪某的销售返点，但双方在合同中并无约定，也无其他证据予以证实。双方当事人上述一系列行为明显不符合房屋买卖的一般交易习惯，故应认定双方所签《商品房购销合同》名为房屋买卖实为借款担保，双方之间系名为房屋买卖实为借贷民事法律关系。

刘颖新律师免费咨询电话：13671295837