绿本变红本的违约风波

【基本案情】

2007 年3月 24 日，原告宁 X与被告邱 X强签订合同，原告以110 万元的价格购买被告位于南山区的房产一套。违约条款约定，如一方迟延履行合同，每日按合同价的万分之五支付违约金;迟延履行超过十日，另一方可以解除合同，并可要求违约方按合同价的 20%支付违约金。合同签订后，原告依约交付定金 20000 元。标的房产系农村集体土地上建的村民住宅(即所谓绿本房)，房产证上载明产权属被告及其妻子。2007年8月22日，被告取得红本房产证，房产全部产权归被告。被告收取定金后，向原告发函，称买卖该房不合法，买卖合同无效;其妻不同意出售该房。故表示不再履行该合同。原告收函后，停止了支付购房款行为。后经多次催促不果，诉至法院。

【刘颖新律师评析】

合同的成立与有效性：

2007 年 3 月 24 日，原告宁 X 与被告邱 X 强签订了房产买卖合同，合同在双方自愿且意思表示真实的情况下成立。

然而，标的房产起初是农村集体土地上建的村民住宅（绿本房），此类房产的交易可能存在一定的法律限制。但后来被告于 2007 年 8 月 22 日取得红本房产证，房产全部产权归被告，这可能使合同的有效性得到了一定程度的改善。

违约行为：

被告收取定金后，向原告发函称买卖不合法、合同无效，且其妻不同意出售，明确表示不再履行合同，这构成了明显的违约行为。

被告的违约理由，如声称买卖不合法和妻子不同意，在法律上不一定能成为有效的抗辩事由。

原告的行为：

原告在收到被告的函件后停止支付购房款，其行为在一定程度上是对被告违约表示的回应。

违约条款的适用：

合同中明确约定了违约条款，如一方迟延履行合同，每日按合同价的万分之五支付违约金；迟延履行超过十日，另一方可以解除合同，并可要求违约方按合同价的 20%支付违约金。被告的违约行为符合迟延履行的情形，应根据合同约定承担违约责任。

法律后果与可能的判决：

鉴于被告的违约事实清楚，法院可能会判决被告按照合同约定支付违约金，并可能承担原告因此遭受的损失。

如果原告主张继续履行合同，法院需要综合考虑房产的产权状况、交易的可行性等因素来作出决定。

例如，在类似的房产交易纠纷案件中，如果合同签订时存在法律瑕疵但后续得到弥补，且一方明确违约，法院通常会依据合同约定和具体情况来判定违约责任的承担。又如，如果一方以配偶不同意为由拒绝履行合同，而该房产确实属于夫妻共同财产，且另一方在签订合同时不知情，那么这种理由可能不会被法院采纳。

总体而言，这个案件的关键在于确定合同的有效性以及被告违约行为的责任承担。

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