基本案情：

甲因乙拖欠借款约200万元不予偿还，于2022年7月14日以民间借贷纠纷为由，将乙诉至大兴法院。该院于2022年10月9日立案，于10月19日第一次向乙送达了开庭传票，经开庭审理，于2022年12月19日作出判决，判令乙向甲偿还借款本金及利息。

　　但是甲在诉中申请保全时发现，乙已于2022年11月1日与丙签订了《北京市存量房屋买卖合同》，将其名下一处市值约1200余万元的高档房产以300余万元的极低价格售卖给丙。

　　故甲将乙与丙诉至法院请求判令撤销二被告的房屋买卖合同。但乙与丙提交了二人签订的另一份《北京市存量房屋买卖合同》以及丙向乙转账1150万元的记录，证明双方实际成交价为1150万元，不应予以撤销。

　　之后，甲变更诉讼请求，请求法院确认乙与丙签订的《北京市存量房屋买卖合同》因恶意串通损害第三人合法权益而无效。

法院经审理后查明认定事实如下：首先，丙本人并不具有全款购买千万级别房产的能力。丙在2019年1月至2023年9月的社保缴费基数为0.8万元至1.3万元不等。虽然丙实际向乙支付了1150万元购房款，但其全部购房款均来源于乙的二姐，乙又认可丙系其外甥（乙长姐的儿子）。其次，乙收到丙支付的购房款后将大多数资金用于海外房产投资、偿还其他债务……仅向甲进行了少量还款。最后，甲提交了2023年5月1日案涉房产仍在挂牌销售的网络截图照片，且在自己委托评估机构对案涉房产评估时评估人员也发现案涉房产尚在挂牌销售，故佯装意向购买方进入了房屋进行勘验；此外，乙的前夫和儿子尚居住在案涉房产，丙却未搬入居住。由此可知丙和乙的房屋买卖合同并非真实交易。

法院认为，《中华人民共和国民法典》第一百五十四条关于“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零九条规定“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>总则编若干问题的解释》第三条关于“对于民法典第一百三十二条所称的滥用民事权利，人民法院可以根据权利行使的对象、目的、时间、方式、造成当事人之间利益失衡的程度等因素作出认定。行为人以损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益为主要目的行使民事权利的，人民法院应当认定构成滥用民事权利。构成滥用民事权利的，人民法院应当认定该滥用行为不发生相应的法律效力。滥用民事权利造成损害的，依照民法典第七编等有关规定处理。”

刘颖新律师评析：

　　本案中，能否认定乙和丙的房屋买卖合同是否系二人恶意串通，损害了债权人的合法权益而无效，需要考量二被告是否存在恶意串通的情形，且给债权人甲造成了权益损害：

　　就案涉房屋买卖合同的签署及履行时间而言，乙在明知自己拖欠甲200余万元借款，且已被诉至法院的情况下，与自己的外甥丙签订了案涉房产的房屋买卖合同，并于2022年11月1日仅收到600万元房款的情况下就将所有权进行了变更，同时约定了案涉房产的交付日期确定为2023年12月30日。签署时间巧合、过户时间迅速、而交付时间却在一年之后。这些时间点均与常规房屋买卖合同不符。

　　就丙的购买能力和资金来源而言，丙月收入在购房前三年均未达到1.1万，并不具备全款购买高档别墅房产的经济基础。而案涉案涉房产的1150万元的资金全部来源于乙的二姐，并且二人无法做出合理解释，因此资金来源和购买能力是值得质疑的。

　　就丙购房款的资金去向而言，在完全能够全款转给甲的情况下，二人约定将尾款300万元转给了乙之子，而乙在收到1150万元购房款后，亦未偿还甲的欠款，而是用于乙的公司经营、偿还他人的借款甚至购买海外房产，最终导致甲的合法债权无法得到实现，甲的权益受到了实际损害。

　　综上，乙和丙签订的两份购房合同属恶意串通，损害甲的合法利益,应认定为无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此甲要求案涉案涉房产恢复登记至乙名下的请求该院予以支持。

　　依照《中华人民共和国民法典》第一百三十二条、第一百五十四条、第一百五十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>总则编若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零九条之规定，判决确认乙和丙于2022年10月23日和2022年11月1日签订签订的两份《北京市存量房屋买卖合同》无效；乙、丙在判决生效后三十日内将案涉房产恢复登记至乙名下。

　　诚在于心,信在于行,诚信在于心行合一。无论是人与人交往还是商业活动，诚信都是基石。任何违背诚信，违背契约精神的行为，从长远上看，终究是要吃大亏。

刘颖新律师免费咨询电话：13671295837