基本案情：

2022年初，小刘、小王夫妻二人到售楼处看房，表示想购买一套一家三代人居住的复式楼，通过销售人员介绍及翻阅房型宣传册，小刘二人选中了一套223平的复式楼，且楼上楼下均有卫生间，正符合二人需求。2022年3月30日，二人与开发商签订了《商品房买卖合同（预售）》，随后分批次支付了全部房款，合同约定2023年11月交房。

　　2023年10月，小刘二人在验收房屋的过程中发现，该房屋仅一层有卫生间，而二层卫生间凭空“消失”，居然变为储物间，与房屋宣传户型图中一、二楼均有卫生间不一致，严重影响了房屋二层的使用功能和居住体验，要求退房。开发商则认为，其按照施工图进行施工未违反合同约定，有无卫生间也不属于改变房屋结构形式，不同意退房。

　　因双方协商未果，2022年12月4日，小刘二人向克拉玛依区人民法院提起诉讼。

　　法院经审理认为，小刘夫妻与开发商签订的《商品房买卖合同（预售）》中对于该房屋内的设计功能分布未做约定，但开发商发布的推介广告、销售人员向小刘发送的户型宣传图片等，均显示该房屋二楼设计有卫生间，该设计在以上资料中具体确定性，而卫生间是房屋使用人日常生活的必备场所，房屋内卫生间个数多少影响房屋使用人居住舒适度和便捷性，有无卫生间的功能设计对于购房合同的订立和房屋价格的确定，有重大影响，应当认定开发商的户型宣传彩页构成要约，属于合同约定的一部分，开发商应按合同约定履行义务，如违反，应当承担违约责任。

刘颖新律师评析：

购房者要注意甄别商品房销售广告的内容，特别是预售类商品房，对于开发商承诺的配套设施等重要内容，可事先向当地规划部门咨询核实，有条件的可以到楼盘现场实地探勘、了解，并要求将相关内容明确到购房合同或补充协议上。同时，注意保留广告宣传册、小区规划图等宣传资料，以免收楼时与宣传情况不符维权难。

　　卖房人在销售商品房时，要坚持诚实信用原则，不作误导性、夸大性的前期宣传，在订立商品房买卖合同过程中，要充分尽到提示说明义务，让买房人全面准确了解所购买房屋的真实架构、户型等信息，而不能利用自身专业优势地位，进行片面引导。在现实生活中，开发商要谨慎发布销售广告和宣传资料，对于户型、水电煤气、对购房者订立合同目的及价格有重大影响的相关配套设施等的描述，均可能构成商品房买卖合同的条款，若与实际交付条件不符，均可能构成违约，可追究卖方的违约责任。

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