基本案情：

2023年6月，卖房人小胡（化名）将自己的房屋信息公布在某房产交易平台上，某房屋中介公司销售小敏（化名）看到信息后联系小胡，并相约洽谈房屋出售事宜，小敏承诺向小胡每月支付租金600元，以“以租代售”的方式代理销售该房，并将房屋出售信息在58同城置顶广告宣传、发布抖音视频主推销售。

　　双方于2023年7月1日签订《独家代理销售协议》，约定小胡委托小敏销售房屋，并同意以523000元为目标价联系客户，小敏保证小胡所得房价款不低于523000元；委托期限为2023年7月1日至2024年1月31日；在委托期间，小敏按本协议约定开展工作时，小胡不得以任何理由终止协议，也不得与小敏的客户或其他房产公司直接交易该房，如小胡违反该规定自愿承担违约责任，按双方约定的成交价格的2.5%支付违约金给小敏等内容。

　　签订协议后，小敏支付600元给小胡。后小胡于2023年7月8日通过微信转账600元给小敏说“撤销委托”，小敏未接收该600元款项。2023年7月30日，小胡将该房屋出售给他人，小胡自认房屋出售价格为52.4万元。

　　小敏认为，小胡违反了《独家代理销售协议》的约定，主张小胡按协议的约定支付违约金。小胡辩称其不存在违约行为，且认为《独家代理销售协议》约定的违约金过分高于损失，故拒绝向小敏支付违约金。

　　综合考量协议履行情况、小敏的预期利益及付出的劳动、小胡的过错程度，最终判决小胡向小敏退还600元租金，并支付2000元违约金。

刘颖新律师评析：

该案中，小胡在签订《独家代理销售协议》后仅7天，就擅自将交由小敏“独家代理”的房屋出售他人，违背了与小敏签订的《独家代理销售协议》的约定，应承担相应的违约责任。虽然《独家代理销售协议》中对违约金数额作了明确约定，但不能机械地就此认定小胡应承担的违约金的民事责任。小敏在签订《独家代理销售协议》前后，向小胡支付“以租代售”的600元租金，将小胡的房屋信息通过58同城置顶及拍摄抖音视频进行宣传，带装修师傅上门查看小胡的房屋，其积极地在为销售房屋而努力。好在小胡于签订协议的7日后及时告知小敏因故解除合同，未让小敏在之后的协议期限内白白浪费功夫，降低了其过错程度。

　　《中华人民共和国民法典》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”在签订合同时，要“三思而后行”，即秉持审慎、负责的态度且充分考虑缔结合同的法律后果而行事。特别是签订具有排他性质的“独家”合同或协议，切不可为失信于人之事，否则，要承担相应的法律责任。

　　诚实守信是做人的基本准则，是社会道德和职业道德的一个基本规范，也是中华民族的传统美德，希望每个公民都做个诚实守信的人，共同构建诚信社会。

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