未经审批，拍卖划拨地上房屋，合同成立尚未生效

【基本案情】

2011年，化学厂与拍卖公司签订委托拍卖合同。王某以725万元竞买成功。2013年，因化学厂以拍卖房屋系划拨土地、合同无效为由拒办过户手续致诉。

【刘颖新律师评析】

《房地产管理法》第40条第1款和《拍卖法》第8条规定，拍卖划拨土地上的房屋，应当报经有批准权的人民政府审批。本案中，化学厂委托拍卖公司拍卖案涉房屋所附着土地，属国有划拨土地，且未经有批准权政府审批，确系违反前述法律规定行为。依《房地产管理法》第67条，违反前述规定，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。从国家对转让划拨土地房地产处罚方式来看，政府对划拨土地的行政管理，是通过对债权合同的管制实现的，而不是通过对物权变动限制来落实对划拨土地使用权的监管，且并无将违法后果明确为交易或转让无效的规定，故上述规定非属《合同法》第52条第5项和最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》第14条规定的效力性强制性规定。②《房地产管理法》第40条第1款和《拍卖法》第8条规定中的“人民政府审批”，是指对债权合同履行行为的审批，即对转让划拨土地上房地产合同应办理批准手续。对未办理批准手续的，应适用《合同法》第44条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”和最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释（一）》第9条“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效”规定。③本案化学厂通过委托拍卖方式转让案涉房屋及其附着国有划拨土地使用权合同行为，因未经有批准权政府审批，应确认依法成立但尚未生效，不涉及认定合同无效问题，故化学厂关于拍卖行为及拍卖成交确认书应属无效的主张，依据不足，法院不予支持。

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