一旦签订本约合同，不能再诉请确认预约合同效力

【基本案情】

程某与开发公司签订商品房预定合同，其中第5条约定了配套设施、装修标准等内容。后双方签订商品房买卖合同。后程某发现该楼盘并未配套五星级酒店及会所，遂诉请要求确认预定合同第5条约定有效。

【刘颖新律师评析】

最高人民法院《关于审理买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，商品房预定协议书系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，不存在无效情形，该认定有效。

虽然预约合同和本约合同是分别独立的合同，但基于两者特殊关系，本约合同签订后，预约合同所约定权利义务已实现，目的已达成，所指向权利义务已终结或转化成本约合同中的条款，效力基础已消灭，从而自动失效，合同权利义务终止。本案中，当事人在签订商品房预定协议书后，按约定签订了商品房买卖合同，对权利义务作出了明确约定，此时再对已完成使命的预约合同作出效力评价，赋予预约合同法律效力，给予肯定和保护，无疑造成当事人法律逻辑混乱，亦不符合《民法典》鼓励交易、促进市场效率精神。

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