违法建筑所涉房产项目，各利益方不享有合法诉权

【基本案情】

2005年，实业公司与沈某签订合作协议，约定沈某出资，在实业公司提供的国有工业用地上合建房屋。2011年，该工程未能取得建设工程规划许可证及施工许可证，实业公司起诉要求解除合同并返还土地及房屋，沈某反诉双倍返还定金并赔偿损失。第三人开发公司以其与实业公司签订合作协议、完成了建房工作为由，诉请继续履行。法院释明合同无效后，各方分别变更诉请为返还或分割相关土地或房屋。

【刘颖新律师评析】

房地产项目利益是一个集合概念，一般包括房屋所涉物权、对应的土地使用权、项目利润等权益。未经依法批准、未取得建设工程规划许可证，或擅自变更工程规划而建造的建筑，属违法建筑。违法建筑所涉房地产项目利益本质上属非法利益，非法利益不受法律保护，不宜列为民事诉讼标的，相关利益方亦不享有合法诉权。对违法建筑所涉房地产项目利益纠纷，应以行政权处置为先，司法权处置为后，以防通过司法程序将非法利益“洗白”。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第19条规定：“在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：（一）依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准；（二）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证；（三）擅自变更建设工程规划。因当事人隐瞒建设工程规划变更的事实所造成的损失，由当事人按照过错承担。”依该规定，适用该条文需同时具备两个条件，一是符合该司法解释条文规定的三种情形之一，二是合作开发房地产合同当事人提出分配房地产项目利益诉请。本案中，涉案房地产未经有批准权的政府主管部门批准，亦未取得建设工程规划许可证，无论合作开发房地产合同效力如何，只要当事人请求分配该合同项下房地产项目利益，则依前述规定，不予受理，已受理的，驳回起诉。

本案在诉讼过程中，在涉案合同被一审法院释明为无效情况下，实业公司变更诉讼请求为判令沈某返还被占用的土地和地上附着物。由于涉案房地产项目的土地和地上附着物已通过合作开发转化为合同项下房地产利益，不因合建合同效力而受影响，故对当事人诉请分配房地产项目利益，应予驳回。

开发公司作为第三人加入到实业公司与沈某之间的诉讼中来，在本诉已受理但应驳回起诉情况下，开发公司加入之诉亦即缺乏基础。同时，本案申请抗诉的当事人是实业公司而非开发公司，且本案并不直接涉及国家利益或社会公共利益，检察机关抗诉支持开发公司部分请求，亦缺乏事实和法律依据。而且，开发公司请求实业公司归还200万元定金以及请求确认合同一方主体变更成沈某的条款无效问题，从表面上看并非直接要求分配房地产利益，但结合该公司三个诉请来看，该公司最终目的亦系试图分配该房地产利益，故亦应驳回当事人起诉。本案所涉房地产待有关行政机关作出处理后，当事人对相关利益分配或赔偿事宜仍有争议的，可另行向法院提起诉讼。

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