出租人通知解约，承租人未及时行使异议权的后果

【基本案情】

1998年，加油站租赁灯泡厂房地产，租期20年。2000年，石油公司收购加油站，各方协商继续履行租赁合同。2013年，商贸公司通过产权交易取得上述房地产。其后，商贸公司以内部资产整合为由两次向石油公司发函要求解除租赁合同，并在第3次以无法办理房地产权属变更事项为由发函要求解约，石油公司收函后未在3个月内以诉讼方式提出异议。在石油公司拒绝腾退情况下，商贸公司围堵加油站，同时诉请确认合同解除并要求腾退场地、赔偿损失。

【刘颖新律师评析】

灯泡厂在向商贸公司转让房地产时，同时具有概括转让租赁合同出租方权利、义务的意思表示，且因石油公司同意向商贸公司交纳租金，说明石油公司及加油站同意出租方权利、义务的概括转让，商贸公司已成为租赁合同出租方。具备出租人资格并不意味着可以随意解除合同。商贸公司前两次发函以内部资产整合为由要求解除租赁合同，并未依《合同法》第96条规定行使解除权。第3次以无法办理房地产权属变更事项为由发函要求解约，符合《合同法》规定的行使解除权方式，又因石油公司在收到解约通知后3个月内未提起诉讼行使异议权，双方租赁合同于第3次通知到达时解除。

合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故本案合同解除后，双方当事人均拥有损害赔偿请求权。本案中，商贸公司仅主张恢复原状和占地使用费，石油公司亦未就涉诉不动产恢复原状后补救措施及赔偿问题提起反诉，而此问题应结合前后合同约定及相关法律规定，在分析各方导致合同解除的过错程度基础上，综合考量，宜在当事人主张损害赔偿时一并解决。至于商贸公司要求支付占地使用费一节，因其围堵加油站已导致加油站不具备经营并产生利益可能，故该项诉请不予支持。

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