买房未审所有权，房屋到手过户难

【基本案情】
2010年9月11日,吴某(甲方)与李某(乙方)签订《房地产买卖契约》,因涉案房屋尚未办理房产证,双方在补充条款中约定:甲方在开发商通知办理房产证之日起十日内必须将房款贷款余额还清并办出房产证。2018年2月27日,吴某办理了涉案房屋的产权登记手续,但却没有过户给李某。案件审理过程中,法院查明,因吴某在办理房屋产权登记手续后又将涉案房屋抵押给银行,现涉案房屋的状态为抵押。

【刘颖新律师评析】
吴某取得涉案房屋房产证后,并未依约办理涉案房屋的产权变更登记,并擅自在涉案房屋上设定抵押,导致李某无法办理涉案房屋的过户手续,吴某已构成违约,应承担相应的违约责任,故判令吴某向李某支付逾期过户违约金。但因涉案房屋已设立抵押,且抵押权人已对涉案房屋另案主张优先受偿权,李某要求吴某办理过户登记的诉讼请求,目前存在法律和事实上的障碍而无法实际履行,故对李某关于过户的诉请暂不予处理,李某可待上述抵押权涤除后另行主张涉案房屋的产权变更。

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