预售合同纠纷：权利义务与违约处置

【基本案情】

 2014年4月18日，绿地公司（出卖人）与陈某（买受人）签订《预售合同》，约定陈某向绿地公司购买案涉房屋，总价款1848747元。出卖人应在2015年5月31日向买受人交付该房屋。买受人应于签署《预售合同》当日向出卖人支付首付款928747元（含已付定金），剩余房价款92万元以商业按揭贷款方式支付。
《预售合同》附件五约定：若买受人未按期向贷款银行偿还贷款本息，导致出卖人按贷款银行的要求承担担保责任，代买受人向贷款银行偿还已到期贷款本息及违约金的，则买受人应在出卖人告知函送达买受人之日起3日内将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人。自出卖人代买受人还款之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按中国人民银行同期贷款利率支付代垫期间的利息，并按日向出卖人支付全部款项万分之五的违约金。若买受人未按期向银行偿还到期贷款本息连续三期或累计六期，或贷款银行宣布贷款提前到期，或贷款银行解除《借款合同》的，则出卖人有权解除《预售合同》及附件、其他相关协议等，并按《预售合同》附件八第七条因买受人原因导致合同解除的补充约定执行。
  《预售合同》附件八第七条第一款约定：若出卖人在发出入住通知书后行使解除权，买受人必须向出卖人支付房屋总价款15％的违约金。第三款约定：房屋交付后，因买受人原因导致《预售合同》解除的，买受人必须腾退房屋。买受人应在出卖人发出《腾退房屋通知》之日起15日内将房屋恢复原状，即将房屋的状况恢复到出卖人交付买受人时的状况；若买受人在上述期限内不能将房屋恢复原状，则买受人每延迟1日需向出卖人支付全部房价款万分之二的赔偿金。买受人还应向出卖人按月支付合同总价款1％的房屋使用费，自房屋交付之日起计算，至买受人按照前述约定腾退房屋并将房屋恢复原状之日止。
 陈某、于某已向绿地公司交纳面积差额款项2504元、契税55533.95元、房款928747元。绿地公司于2015年7月10日通知陈某收房，陈某于2018年2月12日收房。

【刘颖新律师评析】

首先，《预售合同》附件八第七条第三款关于房屋占有使用费的条款系绿地公司为了重复使用而预先拟定，且其未提供证据证明在合同订立时就该条款与买受人进行了协商，就该条款已向买受人履行了提示或说明义务。其次，该条款约定的房屋使用费的支付标准，远高于案涉房屋市场租赁价格，不合理地加重了买受人的责任。最后，绿地公司在陈某收房前已收到全部购房款，在《预售合同》解除前陈某、于某基于该合同有权占有使用案涉房屋，故约定自房屋交付之日起计算房屋使用费有失妥当。

对同一违约行为约定多重违约金的格式条款，应当结合格式条款的约定和合同性质，衡量双方当事人给付与对待给付之间的等值性，考察该条款的约定是否导致双方当事人权利义务关系过于失衡，是否违反了《民法典》第四百九十六条确定的格式条款提供方公平确定双方权利义务关系的原则，判断其是否存在格式条款提供方不合理加重对方责任的无效情形。

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