买方不满足房屋限购条件导致合同目的不能实现的，可以要求解除房屋买卖合同

【基本案情】

康某与周某原系朋友关系。2017年3月19日，蔡某（甲方）、康某（甲方的房屋共有人）与周某（乙方）签订售房合同约定：甲方将其位于H市某区某处的房屋及配套设施（以下简称案涉房屋）转让给乙方。房屋转让总价款687，280元。若一方违约，应向对方支付房款一倍的违约金加以房款10%的罚金的违约责任。后，周某向蔡某支付购房款618，552元。2020年9月29日，案涉房屋登记至康某名下。周某确认蔡某、康某已向其交付案涉房屋。

2021年1月25日，周某起诉至H市某区人民法院。2021年5月7日，在该案庭审中，周某诉请：解除原、被告双方签订的案涉个人售房合同等。蔡某、康某当庭表示同意解除案涉合同。

另查明：2017年3月2日，H市发布《关于进一步调整住房限购措施的通知》，原、被告均确认周某在签订合同时不符合房屋限购政策，且至今亦未能取得购房资格。

【刘颖新律师评析】

由于被告周某不具有相应购房资格，无法获得案涉房屋所有权以实现合同目的，故周某在庭审中以不能实现合同目的等为由要求解除合同合法有据。该解除合同的通知已到达蔡某、康某处，并生效，故法院确认案涉合同于2021年5月7日解除。关于蔡某、康某以周某迟迟不予办理过户手续为由要求其支付68，728元违约金的诉请。法院认为，案涉房产不能过户的原因为周某不符合H市房屋限购政策。该案中周某作为购房人，理应了解当地的房产限购政策，其对案涉房产不能过户结果的发生主观上具有过错；原告康某与被告周某原系朋友关系，也应知晓周某有可能不符合H市房屋限购政策，却仍与其签订案涉售房合同，对案涉房产不能过户结果的发生主观上亦存在过错。鉴于原、被告双方对案涉房产不能过户结果的发生主观上均存在过错，且原告亦未举证证明其因案涉房产不能过户所遭受的实际损失，故对两原告关于该项违约金的诉请，法院不予支持。

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