买方无法确认买卖房屋的所有人，也无法确认授权时，可以行使不安抗辩权

【基本案情】

李某1与李某2系父女关系。2009年，李某1与某公司签订买卖协议，约定李某1购买城市花园项目商品房20幢1室（以下简称案涉房屋），总价959.8486万元。2013年2月7日，李某2以李某1名义与张某签订转让协议，约定：（1）李某1所拥有的案涉房屋，张某对该房屋已充分了解；（2）案涉房屋转让价1，768万元；（3）签订协议时，张某支付200万元作为购房定金，余款于2013年3月30日前付清；（4）案涉房屋产权登记手续由张某自行办理，办证等所需费用由张某自理；（5）如张某原因致本协议不能完成，则定金由李某1没收，而李某1有权再转让案涉房屋。同日，张某通过T公司账户转给李某2购房定金200万元，之后张某未再付款。2015年2月9日，李某1、李某2出具说明，同意取消案涉房屋的原商品房买卖合同，黄某成为案涉房屋的购买人，原购房定金200万元转为黄某的购房款。同日，某公司与黄某就案涉房屋签订商品房买卖合同。2015年3月20日，T公司发催款函给李某2，要求归还200万元。李某1、李某2于2015年3月26日发催告函给张某，催告继续履行合同。后，张某向法院提起诉讼。

法院裁判：李某1向某公司购买案涉房屋后，李某2出面将案涉房屋转让给原告张某，李某1对此予以确认，故涉案合同相对方为张某与李某1。关于合同解除，双方没有异议，法院予以确认。

【刘颖新律师评析】

该案争议焦点在于原、被告均认为对方违约在先，对方应当承担违约责任。房屋买卖合同是典型的双务合同，买方须向卖方支付相应价款，卖方须为买方办理房屋产权过户登记，转移不动产所有权给买方。根据双方签订的转让协议约定，签订协议时原告支付200万元作为购房定金，余款1568万元于2013年3月30日前付清，付款的时间点双方有约定；案涉房屋产权登记手续由原告自行办理，办理产权证、土地证、契证等所需费用由原告自理，关于过户只约定由原告自行办理，过户的时间点未明确约定。原告提出李某1在出卖案涉房屋时，其与某公司签订的商品房买卖合同并未履行完毕，无法确认李某1是案涉房屋的所有人，也无法确认李某2是否有授权书，因此，原告未支付剩余购房款。但在此情况下，原告可行使不安抗辩权，及时通知被告，要求被告提供适当担保，而不是拒绝履行合同约定的付款义务，故认定系原告违约在先，根据双方约定，被告有权没收定金200万元。

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