买方明知或应知其不具备购房资格而签订房屋买卖合同，并最终因不具备购房资格导致合同不能履行，买方构成违约

【基本案情】

崔某在购买房屋前未在当地缴纳过社会保险，不具备购房的资格。2021年6月13日，刘某、杨某（卖方）与崔某（买方）签订房屋买卖中介合同，约定案涉房屋成交总价为174.5万元，定金4万元于合同签订日支付给卖方，买方于2021年7月13日前支付首付款48.5万元，买方以贷款方式购买，拟贷款金额为122万元；买方承诺具备贷款资格和购房资质等并能开具购房证明，否则视为买方构成根本违约。关于违约责任：买方构成根本违约，卖方有权解除房屋买卖合同，没收买受方的定金或要求买受方支付房屋转让价20％的违约金。合同签订后，崔某交付定金4万元。后因崔某不具备购房资格，案涉房屋买卖合同未实际履行。所以，刘某、杨某向法院提起诉讼，要求解除房屋买卖合同，并要求崔某支付违约金。

崔某称，在签订房屋买卖合同前曾向房产中介公司说明其暂不具备在当地购房的资格，但该公司表示可以帮其解决购房资格问题。

法院最终判决：

（1）解除刘某、杨某与崔某的房屋买卖中介合同；

（2）崔某支付刘某、杨某违约金6万元。

【刘颖新律师评析】

该案中案涉房屋位于限购区域内，崔某作为买方，对其是否具备购房资格负有审慎注意义务，即便中介方表示可以解决其购房资格，亦不能免除其自身审慎注意义务。根据该案查明的事实，崔某明知其不具备购房资格而与刘某、杨某签订案涉房屋买卖合同，并最终因缺乏购房资格，合同不能履行，合同违约方为崔某，刘某、杨某要求解除合同的诉请，符合合同约定，即便刘某、杨某在合同签订时知晓崔某不具备购房资格，但双方当事人签订合同均是为实现涉案房产的交易，意思表示真实，不存在以假意掩盖真意的情形，而崔某由于自身原因无法解决购房资格在客观上导致合同无法履行，已构成违约。

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