房屋买卖合同签订后，买方有依约支付购房款的义务，逾期付款构成违约，买方应承担相应的违约责任

【基本案情】

2019年9月，张某（甲方）与叶某（乙方）签订房屋买卖合同，约定甲方将一套房屋卖给乙方，成交价格为169.5万元，乙方在签订合同之日向甲方支付定金2万元，2019年9月10日前支付购房款63万元，剩余房款104.5万元由乙方办理银行按揭贷款支付。甲方同意于乙方付清房款时将房屋交给乙方。如乙方不能按约付清购房款，每逾期一天，应支付给甲方总房价的1‰的违约金。合同签订后，叶某依约支付定金及首付款。2019年9月16日，叶某出具欠条，载明：剩余尾款104.5万元于2019年11月20日前付清。案涉房屋于2019年9月16日过户登记至叶某名下。2019年12月15日，张某（甲方）与叶某（乙方）签订补充协议，约定：甲方同意乙方剩余房款94.5万元于2020年2月20日前支付给甲方；原定支付时间2019年11月20日，日违约金按照房屋总房款169.5万元的1‰赔偿给甲方。乙方共计延期时间按90天计算。乙方需在2020年2月20日前支付违约金共计152，550元。2019年12月20日，张某（甲方）与叶某（乙方，叶父代）签订补充二次协议，约定如乙方在2020年2月20日前未付清1，097，550元，由叶父按时全额偿还给甲方。后，叶某、叶父未按约支付购房款，张某向法院提起诉讼。

最终判决：

（1）被告叶某向原告张某支付购房款以及相应利息；

（2）被告叶父在1，097，550元范围内承担连带责任。

【刘颖新律师评析】

该案中三方签订的房屋买卖合同合法有效，各方均应依约履行。合同签订后，原告已依约配合办理房屋过户手续，但被告叶某未依约付清购房余款94.5万元，且被告叶某在2019年9月16日出具欠条时明确余款于2019年11月20日前付清，后原告张某与被告叶某达成补充协议，约定余款于2020年2月20日前付清，但叶某仍未按约履行，叶某的行为属违约，原告要求被告叶某继续履行，支付购房余款94.5万元，法院予以支持。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为原《合同法》第114条（注：对应的为《民法典》第585条）第2款规定的“过分高于造成的损失”。该案中，双方在合同中约定买方逾期付款后违约金的计算方式为总购房款的1%×逾期天数，被告叶某、叶父提出违约金过高要求酌减，法院酌定叶某应付2019年11月21日至2020年2月20日期间逾期付款违约金101，700元，并酌定2020年2月21日起逾期付款违约金金额以总房价169.5万元为基数按年利率24%计算。关于被告叶父的责任承担问题，叶父的行为属于债务加入，其应在1，097，550元的范围内对叶某的涉案债务承担连带责任。

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