商品房上存在多重权利负担如何解决

【基本案情】

小区开发商为某地产公司，施工方为案外人某建筑公司，因某地产公司欠付某建筑公司工程款，某地产公司与某建筑公司商议，由某建筑公司员工购买该项目部分房屋，购房款由某建筑公司掌管，直接冲抵欠付工程款。刘某等43名购房人系某建筑公司员工。以刘某案为例，2015年9月10日，刘某与某地产公司签订《房屋预定书》，并预付购房款29万元。2016年12月，某地产公司通知刘某等43名购房人解除预定合同，刘某不同意，遂提出诉前保全申请，一审法院对房屋进行查封，且系首次查封。此后，因某地产公司涉及其他纠纷，房屋被进第二、第三手查封。另外，2015年9月18日，某地产公司与某银行签订《最高额抵押合同》，将小区1-4号楼抵押给某银行并办理抵押登记。后又抵押其他几栋楼。2019年10月18日，小区办理了《商品房交付许可证》，现具备交付条件。

刘某诉请：1.判令某地产公司和某银行涂销案涉房屋的抵押登记；2.判令某地产公司交付刘某所购房屋并办理产权过户手续；3.本案的诉讼费用、财产保全费、保险担保费由某地产公司和某银行承担。同时，刘某申请查封房屋，一审法院轮候查封在第四手。审理期间，刘某将房屋尾款68万元交至法院保管款账户。其余购房人除全款买房的8户外，其余35户均交付尾款至一审法院。法院判决支持刘某等43名购房人涂销抵押登记、交付房屋并过户的请求。

【刘颖新律师评析】

虽房屋存在另案在先查封，但另案中权利人的权利分属于在建工程优先受偿权、抵押权和一般债权。刘某作为买受人，已被生效执行异议裁定认定其享有商品房消费者的物权期待权，足以排除执行。根据《九民会纪要》，刘某享有的权利在性质和效力上优先于在建工程优先受偿权、抵押权和一般债权，应优先保护，其他在先查封应解封。现刘某已将剩余房款68万元交至一审法院保管款账户，该款属于某地产公司应收的尾款，故某地产公司应交付房屋并过户。二审期间，三方当事人达成一致同意将刘某交至一审法院保管的尾款68万元给付某银行，某银行收款后五日内办理注销抵押，某地产公司协助配合办理产权过户，法院照准。

在涉案房屋第一手查封的障碍消除后，按正常程序还需要解除第二、第三手查封的诉讼，但是二审创新解决方式，促成三方当事人达成一致，同意将购房人的房屋尾款给付某银行，收款后由某银行注销抵押权，而后某地产公司办理房屋过户，避免了旷日持久的诉讼，减轻诉累。

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