开发商委托代理销售商宣传，代理销售商的行为应由开发商承担相应的法律后果

【基本案情】

某发展公司系案涉房屋开发商，某发展公司与某地产经纪公司签订《电商服务合同》，约定某发展公司委托某地产经纪公司为其项目所有产品提供线下电商服务。合同期内，由某地产经纪公司代理某发展公司项目的电商服务，并收取带访销售的电商服务费。某地产经纪公司与孙某签订《团购推荐单》，该推荐单附特别说明“为获取本次活动的购房优惠权并预订房源，在签署本说明同时，被推荐客户需支付团购信息服务费5万元。被推荐客户持此推荐单可享受在开发商对外公布的销售价格基础上每套房屋总价减免10万元。”推荐单签订当日，孙某向某地产经纪公司支付了5万元。孙某选房后，某发展公司向孙某出具《房款交款通知单》载明房屋建筑面积、单价、优惠前房款xx万元、优惠后房款xx万元等信息，并由孙某签字确认。后，某发展公司与孙某签订《商品房买卖合同》，约定总价款xx万元，房屋现已交付。孙某主张其已支付5万优惠款，在后续购房时却未享受到“交5万抵10万”的优惠，故要求某发展公司、某地产经纪公司共同连带向孙某支付10万元购房款及5万元团购费的利息。

【刘颖新律师评析】

根据《电商服务合同》及实际履行状况，某地产经纪公司与某发展公司应为委托代理合同关系，某地产经纪公司在服务期内为某发展公司项目提供线下电商服务，某地产经纪公司的代理行为应由某发展公司承担相应的法律后果。某地产经纪公司与孙某签订的《团购推荐单》对某发展公司有约束力。孙某在签订《商品房买卖合同》时，已经明确知晓最终房屋总价及价款优惠状况。在此情况下，孙某与某发展公司签订《商品房买卖合同》，其行为显系对此前签订的《团购推荐单》内容的变更，即《团购推荐单》约定的“5万抵10万”优惠已不再执行。某地产经纪公司占有当事人缴纳的5万元失去合同和法律依据，应返还。鉴于某地产经纪公司的代理行为应由某发展公司承担相应法律后果，某发展公司应向孙某返还5万元，并支付占用期间的利息。

实践中，开发商一般会委托销售商代为宣传、推荐、销售其开发的楼盘。销售商会以“团购费”、“优惠款”等形式推销楼盘。在购房时，购房人应仔细阅读关于优惠措施的约定及《商品房买卖合同》条款，避免落入团购费“陷阱”。开发商在委托销售商对商品房代理销售时，应规范宣传行为，避免引起歧义，并在履行中对缴纳款项性质、优惠方式等内容明确，防止引发纠纷。

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