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格式条款细心看,明晰细节免麻烦

 

基本案情

2020年,于某与开发商签订房屋买卖合同。于某交了房款,开发商也交付了房屋,但却一直没有办理房屋所有权转移手续。

开发商对涉案房屋先后进行了多次抵押,涉案房屋一直处于抵押状态。开发商表示,合同约定办理产权登记转移的条件是涉案小区房屋完全销售,而现在该条件还没有成就,同时房屋存在抵押也不能过户。双方多次协商均未成功。

2022年,于某起诉至法院,要求开发商配合办理产权转移登记,并且支付迟延办证的违约金。

法院经审理查明,双方在买卖合同中确有产权登记转移的条件约定,但该约定为格式合同条款,开发商作为提供格式条款的一方,应当遵循公平原则确定双方之间的权利义务,并采取合理方式提示对方注意免除或减轻其责任的条款。

 

刘颖新律师评析】

在本案中,开发商没有尽到提示、说明义务,并且涉案条款确实存在不合理免除或减轻开发商责任、加重于某责任、限制于某主要权利的内容,所以认定该条款无效。

同时依据民法典带押过户相关规定,涉案房屋上的抵押权并不能阻却产权变更登记。法院判决开发商协助于某办理产权转移登记手续,并支付违约金。

在房屋交易中,买卖合同大多由开发商或中介提供,相关约定多为格式条款。对此,买卖双方需仔细查看条款内容,对于不合理免除或减轻对方责任、加重自身责任、限制自身主要权利的条款,要及时变更或删除,维护自身正当权益。

《民法典》第406条规定,抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。

20233月,自然资源部联合中国银行保险监督管理委员会发布《关于协同做好不动产带押过户便民利企服务的通知》,就带押过户运行模式和服务方式进一步细化,鼓励企业和群众积极选择带押过户服务。

带押过户一方面可以降低制度性交易成本,另一方面也有利于维护买卖双方、抵押权人等各方利益。所以,在符合相关规定前提下,房屋抵押不会影响产权转移登记。

 

刘颖新律师免费咨询电话:13671295837