格式条款细心看，明晰细节免麻烦

【基本案情】

2020年，于某与开发商签订房屋买卖合同。于某交了房款，开发商也交付了房屋，但却一直没有办理房屋所有权转移手续。

开发商对涉案房屋先后进行了多次抵押，涉案房屋一直处于抵押状态。开发商表示，合同约定办理产权登记转移的条件是涉案小区房屋完全销售，而现在该条件还没有成就，同时房屋存在抵押也不能过户。双方多次协商均未成功。

2022年，于某起诉至法院，要求开发商配合办理产权转移登记，并且支付迟延办证的违约金。

法院经审理查明，双方在买卖合同中确有产权登记转移的条件约定，但该约定为格式合同条款，开发商作为提供格式条款的一方，应当遵循公平原则确定双方之间的权利义务，并采取合理方式提示对方注意免除或减轻其责任的条款。

【刘颖新律师评析】

在本案中，开发商没有尽到提示、说明义务，并且涉案条款确实存在不合理免除或减轻开发商责任、加重于某责任、限制于某主要权利的内容，所以认定该条款无效。

同时依据《民法典》“带押过户”相关规定，涉案房屋上的抵押权并不能阻却产权变更登记。法院判决开发商协助于某办理产权转移登记手续，并支付违约金。

在房屋交易中，买卖合同大多由开发商或中介提供，相关约定多为格式条款。对此，买卖双方需仔细查看条款内容，对于不合理免除或减轻对方责任、加重自身责任、限制自身主要权利的条款，要及时变更或删除，维护自身正当权益。

《民法典》第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

2023年3月，自然资源部联合中国银行保险监督管理委员会发布《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，就“带押过户”运行模式和服务方式进一步细化，鼓励企业和群众积极选择“带押过户”服务。

“带押过户”一方面可以降低制度性交易成本，另一方面也有利于维护买卖双方、抵押权人等各方利益。所以，在符合相关规定前提下，房屋抵押不会影响产权转移登记。

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