出卖人在买受人享有的约定宽限期到来之前不得以买受人未履行合同义务为由解除合同

【基本案情】

简某、李某向刘某出售案涉房屋，约定刘某办理银行按揭的同贷书审批通过后7天内，需把协助还款金额转账至简某、李某账户，简某、李某必须立即办理案涉房屋全额还款手续。并约定，如刘某逾期达30日视为刘某严重违约，简某、李某有权解除合同并追究李某违约责任。2019年7月13日，简某向刘某发送信息要求刘某在2019年7月20日前办好同贷书并付清购房款。2019年7月29日，刘某取得同贷书，但未将协助简某、李某还贷的款项支付至简某、李某的还款账户。2019年8月12日，简某、李某向刘某发出律师函，表示因刘某未能解决同贷书，简某、李某同意将宽限期延长至2019年7月30日，但因刘某仍未能办理同贷书及支付购房款，简某、李某要求解除房屋买卖合同。2020年1月3日，简某、李某将案涉房屋出卖予案外人并完成过户。遂刘某提起诉讼，主张解除合同，并要求简某、李某返还已付定金、承担违约责任。简某、李某抗辩称，房屋买卖合同系因刘某拖延办理同贷书而解除，刘某的行为构成违约，其无权要求简某、李某返还已付定金并承担违约责任。该案法院最终判决解除案涉房屋买卖合同，简某、李某向刘某返还定金并承担违约责任。

【刘颖新律师评析】

本案系因房屋买受人未能及时支付房款，房屋出卖人在未解除合同的情况下将房屋出售他人引发的纠纷。本案争议焦点在于，如何认定导致合同解除的违约方。就本案合同违约方的认定，法院应综合合同履行过程中双方行为确定，并厘清发出解除合同通知的一方在发出通知之时是否享有约定解除权。本案中，出卖人简某、李某在得知买受人刘某未能及时办理同贷书后，同意将买受人刘某提交同贷书、支付购房款的期限延长至2019年7月30日。结合买卖双方所签合同中关于买受人刘某逾期付款或办理相关手续达30日，出卖人简某、李某才有权解除合同的约定，出卖人简某、李某于2019年8月29日才可对买受人刘某的违约行为享有合同解除权。出卖人简某、李某于2019年8月12日通过律师函通知买受人刘某解除合同不发生合同解除的法律后果。在案涉合同尚未解除的情况下，出卖人简某、李某其后将案涉房屋另行出卖予他人，导致案涉房屋买卖合同实际无法履行，出卖人简某、李某构成违约，应向买受人刘某返还已付定金并承担违约责任。

守约方在对方违约，需要行使合同解除权时，应当注意其发出合同解除通知时，根据合同的约定或双方的其他约定其是否已享有合同解除权。尤其是在守约方给予违约方宽限期的情况下，守约方注应当注意其在宽限期届满后才享有合同解除权。在对方违约尚未满足合同解除的条件时，守约方向违约方发出解除合同的通知并不发生合同解除的效果。即便其后对方的违约行为满足合同解除的条件，在守约方未另行发出解除合同的通知的情况下，合同并不因守约方此前发出的解除合同通知而解除，双方仍应按约定履行其合同义务。如未按约定履行义务的，如另行出售房屋、拒绝支付款项等，仍可能构成违约。

刘颖新律师免费咨询电话：13671295837