守约方对违约方的违约行为虽持异议但未行使合同解除权并积极配合履行，应认定合同仍继续履行

【基本案情】

谢某向高某出售商品房并签订合同，书面约定价款给付、买受人办理房屋贷款、出卖人涂销抵押、房屋过户等事宜。合同履行过程中，高某未依约定期限办理房屋贷款，谢某知悉后未行使合同约定解除权，而是申请垫资并配合高某办理房屋贷款手续。谢某协助履行期间，未能在约定期限内办妥垫资并涂销房屋抵押。其后，高某以谢某违约为由提起本案诉讼，主张解除房屋买卖合同、谢某向其双倍返还定金并赔偿损失。谢某辩称因高某违约导致合同解除，谢某无需返还高某已付定金。该案经法院最终判决案涉房屋买卖合同于高某起诉状送达谢某之日解除，因双方均存在违约情节，谢某应向高某返还已付定金，无需另行赔偿损失。

【刘颖新律师评析】

本案系因合同履行过程中，双方均存在约定可以解除合同的违约行为而引发的纠纷。本案争议焦点在于，出卖人谢某明知买受人高某逾期办理房屋贷款已构成违约的情况下，仍配合买受人高某继续履行房屋买卖合同，而后买受人高某以出卖人谢某违约为由抗辩无需返还已付定金是否应予支持。对此，法院应梳理合同履行中各方履约行为、通知解除的时间节点及解除通知送达对方的情况予以综合认定。因出卖人谢某在明知买受人高某违约情况下，未及时行使合同约定解除权，并积极配合买受人高某申请垫资，以期促成合同履行，此时不宜将买受人高某的违约行为与合同履行的变动过程割裂看待，机械认定买受人高某违约导致合同解除，而是应将出卖人谢某明知买受人高某违约后仍积极实施的协助行为视为接受履行，并认定合同继续履行。

就此类纠纷而言，房屋买卖合同的双方均应自行阅读并理解约定条款，就对方的违约行为及时行使合同约定解除权，以避免纠纷发生及损害扩大。

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