买受人以出卖人未迁出户口主张违约损害赔偿，应综合认定，考虑签订合同时户口迁出是否影响购房目的实现等因素

【基本案情】

杨某向黎某以165万元的价格出售案涉房屋，并书面约定杨某须将其与案外人徐某的户口迁出，户口迁出后，黎某另外向杨某支付3万元。随后，黎某向杨某支付168万元，但杨某未将户口迁出，并将3万元退还予黎某。直至本案纠纷诉至法院，案外人徐某的户口仍未迁出。据此，黎某认为，徐某未迁户已构成违约，杨某应向其支付相当于房价款8%的违约损害赔偿。杨某辩称其不存在违约行为，关于户口迁出应由黎某与徐某自行解决。该案最终判决杨某应以1000元/月的标准向黎某支付自合同约定的逾期迁出之日起至一审法庭辩论终结之日止的违约损害赔偿，共计6500元。

【刘颖新律师评析】

本案系因房屋出卖人未完成将案外人户口迁出的合同义务而引发的纠纷。本案争议焦点在于，出卖人杨某是否因徐某未迁户构成违约，买受人黎某主张的违约损害赔偿数额应如何认定。本案中，合同已明确约定出卖人杨某应履行将其及案外人徐某户口迁出的义务，虽徐某并非本案诉讼当事人，但司法实务中，应认定买卖双方约定出卖人负担迁出户口义务的，该义务不限于仅出卖人迁出户口，而应指迁出户口上的所有人员。出卖人杨某未能促成徐某迁户已构成违约。关于违约赔偿数额的确定，如买卖合同对逾期迁出户口的违约责任未进行约定，且双方提供的证据均无法证明买受人对购买涉案房屋的户口有相应的特殊需求（如子女入学就读等），构成买受人购买涉案房屋目的的重要组成部分时，违约损害赔偿责任以补偿性为原则。故本案以补偿买受人黎某因徐某未能迁户导致的损失为原则，结合出卖人杨某过错程度、户口不能迁出的原因及迁户对买受人黎某的影响等因素确定损害赔偿数额。

如二手房屋买受人对购买房屋的户口有相应特殊需求，且该需求是其购买房屋主要目的，买受人应将该特殊需求在合同中予以明确，同时约定如出卖人未履行该义务时所应承担的违约责任，以便在出卖人未按约定迁出户口时，买受人请求出卖人承担违约责任有明确的依据，同时也便于法院在诉讼中对双方约定的违约责任是否合理有明确的判断依据。

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