银行房贷政策变化致无法办妥贷款时，买受人应以现金支付剩余房款，拒付则违约

【基本案情】

黄某与李某、白某签订房屋买卖合同，约定黄某购买李某、白某的涉案房屋。该合同约定，黄某向李某、白某支付定金10万元并作为首期购房款，黄某另向银行申请按揭贷款70万元支付其余房款；如按揭贷款未能付清购房余款，黄某须以现金或转账方式补足差额，办理按揭所需费用由黄某负担。后黄某以银行政策发生变化，停止放贷为由提起本案诉讼，主张解除涉案合同，并要求李某、白某返还定金。李某、白某提起反诉要求没收黄某支付的定金。该案经人民法院一审、中级人民法院二审，判决确认涉案房屋买卖合同解除，因黄某构成根本违约，李某、白某有权没收黄某定金10万元。

【刘颖新律师评析】

本案是因合同履行过程中，银行房贷政策发生变化导致买受人无法继续履行合同而引发的纠纷。本案争议焦点在于，银行房贷政策变化导致买受人无法办妥贷款，是否属于不可抗力；买受人以此拒付购房款是否构成根本违约。在认定买受人是否构成根本违约，关键在于判断银行房贷政策变化是否属于不可抗力。房屋买卖合同作为一种标的额较大、与当事人切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险和履行障碍均有一定程度的预见和判断，而银行房贷政策变化一般具有渐进性，不属于当事人不能预见的情形，故不属于不可抗力。此外，该合同亦约定如按揭贷款未能付清购房余款，买受人须以其他方式补足差额。因此，买受人以银行房贷政策变化拒付购房款构成根本违约。

银行房贷政策的变化不属于不可抗力，买受人在买房前应了解及跟踪最新银行贷款政策，对自身贷款资质和还贷能力进行充分评估。同时，买受人在订立合同前应对自身付款能力有合理的预估，在无法获得按揭贷款或按揭贷款不足的情况下，有能力以其他方式补足差额，方可在合同中约定如按揭贷款未能付清购房余款则买受人须以其他方式补足差额，否则，买受人应就此与出卖人进行协商，约定买受人在无法足额获得按揭贷款的情况下合同如何继续履行或是否解除等。避免出现因银行房贷政策发生变化，买受人无法支付剩余房款而发生纠纷。

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