买受人应具备交易房屋所在地的购房资格，因买受人不具备购房资格导致房屋无法过户的，买受人应承担违约责任

【基本案情】

王某（买方）、邢某（卖方）、某房公司（居间方）签订《房屋买卖业务签约文件合订本》，约定邢某将涉案房屋出售予王某，并约定王某应如实向居间方及邢某告知有无购房资格，若王某的入户T卡2021年4月30日未能办妥，卖方同意延期30天申请贷款。经查，涉案房屋处于限购区域，王某自己联系的办证人员未能解决T卡办理问题。后经王某请求，某房公司工作人员为其推荐办理资格证书的机构，但王某后续未能在约定期限内通过考试取得职业资格证进而获取购房资格，导致涉案房屋无法过户。邢某起诉至法院，主张解除涉案房屋买卖合同，并要求王某承担违约责任。该案经人民法院一审、市中级人民法院二审，判决涉案房屋买卖合同解除，因王某不具备购房资格导致房屋无法过户，构成根本违约，应向邢某支付违约金。

【刘颖新律师评析】

本案系因买受人不具备购房资格导致房屋无法过户而引发的纠纷。本案争议焦点在于，双方均明知买受人不具备购房资格仍签订合同，导致房屋无法过户，各方责任如何认定问题。本案中，涉案房屋位于限购区，王某明知自身不具备购房资格，轻信其自己联系的办证人员称可解决购房资格的承诺，签订《二手房买卖及居间服务合同》，后续未能在约定的期限内通过考试取得职业资格证进而获取购房资格，是《二手房买卖及居间服务合同》无法履行的直接原因。邢某作为出售方，并无证据证明其自愿承担王某不具备购房资格、无法交易风险，对因王某不具备购房资格而致合同无法继续履行并无过错，不应承担相应的责任。因王某不具备购房资格导致房屋无法过户的，构成根本违约，邢某有权解除涉案房屋买卖合同，并要求王某承担违约责任。风险提示：买受人在购房前应了解及跟踪交易房屋所在地的最新限购政策，确认自身是否具有购房资格。如买受人在签订合同时尚不具备购房资格，但仍决定购买交易房屋的，买受人应对自身取得购房资格能力及购房资格取得时间进行充分评估，切勿盲目听信第三方机构可解决购房资格的承诺。买受人可与出卖人协商约定在买受人无法按时取得购房资格的情况下合同如何继续履行或是否解除等，避免因无法取得购房资格而导致合同无法履行。

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