出卖人未经配偶同意出售夫妻共有房屋，导致房屋买卖合同无法履行的，不影响出卖人承担违约责任

【基本案情】

丁某与杜某签订房屋买卖合同，约定杜某以现状按套将涉案房屋售予丁某。涉案房屋为杜某与刘某的夫妻共同财产，杜某出售该房屋未经刘某同意。后杜某向丁某发出《通知书》要求解除涉案合同。丁某以杜某拒绝履行合同义务为由提起本案诉讼，要求杜某支付违约金121800元。该案经佛山市南海区人民法院一审、佛山市中级人民法院二审，判决杜某支付违约金121800元予丁某。

【刘颖新律师评析】

本案是因夫妻一方未经另一方同意出售夫妻共有房屋引发的纠纷。本案争议焦点在于，夫妻一方未经另一方同意出售夫妻共有房屋，房屋买卖合同效力问题。《中华人民共和国民法典》第五百九十七条规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”出卖人未经配偶同意及追认出售夫妻共同财产，构成无权处分行为，但这不属于合同无效的法定事由，不影响涉案《房屋买卖合同》对出卖人个人发生法律效力。出卖人未经配偶同意出售夫妻共同财产，导致合同无法履行，构成根本违约，应承担违约责任。

买受人在签订合同时应仔细查看房屋不动产权证的权属人，核实房屋是否属于夫妻共同财产。如房屋属于出卖人夫妻共同财产，买受人在订立合同时应要求出卖人夫妻在房屋买卖合同上共同签名确认，避免因出卖人单方处分夫妻共同财产导致合同无法履行。

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