基本案情

王某与孙某系夫妻关系，二人育有二女，分别为王某1、王某2。1990年孙某去世后，王某与梁某再婚。梁某与前夫育有一子梁某1。2023年，王某去世。

1995年，房地产管理局将44房屋出售给乙方。购买44房屋时使用了“王某”工龄30年，“孙某”工龄30年。2015年，王某与梁某1签订《存量房屋买卖合同》，约定王某将44房屋出卖给梁某1，同日，梁某1取得44房屋房屋所有权证书，载明房屋所有权人为梁某1，共有情况为单独所有。

律师评析

孙某去世后，王某作为买方购买涉案房屋，并登记在其名下。购房时曾使用王某工龄30年，使用孙某工龄30年。关于房屋产权归属问题，物权的取得需要有前置有效的债权行为，即购买行为，而自然人民事行为能力终止于死亡，故孙某不能成为缔约主体，即其不是合同主体进而不具备获得房屋物权的法律关系基础。本案中，经查在购买涉案房屋的过程中存在使用孙某工龄的情况，该部分工龄含有政策性福利对应的财产价值可以作为遗产予以分割继承，但如前所述，该工龄使用情况并不影响房屋产权归属的认定。案涉房屋属于王某的个人财产。王某作为诉争房屋的完全所有权人，有权处分案涉房屋，其与梁某一签订《存量房屋买卖合同》并办理过户登记的行为，系行使其个人权利，在无充分证据证明该处分行为不属于王某的真实意思表示的情况下，应属合法有效。

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