回迁商铺产权纠纷：原告起诉二被告交付并拆除原有房屋

【基本案情】

原告：W市某房地产开发有限责任公司。

被告：肖某某、王某某。

经审理查明，原告系本地区的房地产开发商。二被告系夫妻关系。2011年，原告在D区某小区进行项目开发建设。二被告自有产权的房屋在此项目范围内，需要动迁。2011年11月12日，原、被告双方经协商后以产权调换（回迁）方式达成《房屋拆迁产权调换（回迁）协议书》。协议约定：二被告以自有产权房屋，调换（回迁）原告开发建设的房屋。调换的房屋包括商铺和住宅。协议（格式内容）签订后，双方当事人又在协议尾部补充约定了几项内容，并以手书形式加入合同项下。诉讼中，双方当事人对上述协议的真实性、合法性、有效性均不持异议。2016年之前，原告已将产权调换的住宅交付被告方，双方在该房屋上没有争议，被告方已经办理了入住和取得了房屋产权证。2021年10月底，被告方取得了原告建成和安置的商铺（坐南朝北，商用性质，复式结构），完成装修后，在原告的配合协助下开通了水电暖，并挂牌经营至今。双方当事人对这一事实均不持异议，但被告方以该商用房屋未办理房屋产权登记为由，拒绝将原有房产交付给原告拆除。2023年11月，原告将二被告起诉至法院，请求判令二被告交付原有房屋并拆除。

【刘颖新律师评析】

双方当事人基于平等协商的情形所达成的房屋拆迁产权调换（回迁）协议，合法有效。依法成立的合同对当事人都具有约束力，双方当事人应当严格按照协议约定履行义务。本案中，二被告在事实接收、占有和使用原告建成的商铺后，未在合理时间内将原有的房屋交与原告予以拆除，违反合同约定，应当承担本案的民事责任。

第一，双方当事人在案涉协议尾部所达成的补充协议明确约定，回迁安置的商用房交付给被告方之时，被告方应当将旧房屋交由原告拆除。双方并没有就此约定限制性条款，原告据此要求被告方将旧房屋交由原告予以拆除，符合双方的约定。

第二，二被告对原告已经交付给被告的回迁房的事实不持异议，其拒绝将旧房屋交由原告拆除的主要理由是：原告当时只给了回迁房的钥匙，未依法给二被告出具交付房屋必备各种证件等相关材料，未办理交房和收房手续，交付手续严重缺失。同时认为未经测绘，面积不详，因原告原因无法网签，导致该房屋产权不明，二被告的合法权益处于不确定状态。但经法院审查，对被告方的上述理由不予采信。一方面，案涉协议中并没有明确约定交付被告方回迁房屋时一定要同时交付被告方所述的相关资料，无法从合同约定的层面上限制原告收回旧房屋并予以拆除的请求；另一方面，案涉房屋并非独立的房产，其包含在原告建成的整个项目中，何时网签、是否具备办理产权登记的条件等情形，是一个整体行为，客观上受房产管理部门等第三方的政策性、程序性要求的规制，原告没有相关的自主权，以此拒绝原告收回旧房屋并予以拆除的请求，太过勉强；同时，被告方在诉讼中针对原告提出的抗辩意见，实际上都是案涉协议履行过程或者履行后所产生的随附义务，原告基于案涉协议的主义务是将产权调换的房屋建成并按照约定交付给被告方，而原告客观上已经完成了这一主义务的履行，已将回迁房屋交付被告方并由被告方接收、占有和使用。在相应的随附义务受到非原告一方原因影响、尚不具备履行条件的情况下，被告方以拒绝履行其交回已被置换的房屋的这一主义务的方式要求原告履行随附义务，于法无据。况且，被告方提出的先测绘、网签、办证再交回旧房屋拆除的主张，也没有事实依据和法律依据。事实上，被告方将旧房屋交回原告予以拆除，不必然影响被告方的测绘、网签、办证主张，二者并不是互为条件下的存在，而是先义务后义务的关系，原告实际履行了交付回迁房的承诺后，被告方应当履行交回旧房屋的约定，不应当加设过多的附加条件。

第三，退一步讲，如果被告方认为原告存在违约情形，完全可以依据协议的约定和现实情况，通过行政、民事等救济途径提出权利主张，以维护自身利益。被告方在客观上已经接收、占有和使用原告享有财产权利的房屋后，又简单地以拒绝交回旧房屋的行为去维护自己所谓的权利和自身利益，违反了民法意义上的民事权利义务的对等原则，也没有证据支持。

综上，对被告方拒绝交回旧房屋所依据的事实和法律，本院不予采信，被告方应当将该房屋交由原告予以拆除。另外，基于城市建设或公共利益的需要，二被告也应按照协议约定，将被征收的房屋交付原告拆迁。关于原告提出的赔偿损失的诉讼请求，之所以未获得支持，是因为：（一）原告是按照被告方无权占有应当承担占有期间的房屋租金来计算损失的，但双方当事人在案涉协议中就违约责任的承担并没有作出过明确的约定，而被告方也不构成无权占有情形（原告默认被告方占有使用的房屋为其安置给被告方的回迁房），被告方不应当承担所谓租金；（二）原告计算所谓租金的依据没有证据支持，应当承担举证不能的不利后果。

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