因车位通车道宽度引发的购房款纠纷

【基本案情】

2018年9月30日，某开发公司（甲方）与何某（乙方）签订《A市商品房买卖合同》约定：乙方购买甲方车位，建筑面积29.41平方米；总成交金额为129000元，分期支付；乙方逾期付款的，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金。《补充协议》第2条约定，车位按个计价，车位大小及位置以现场实地为准，甲方出售的车位为非标准车位，且有一部分面积较小，请乙方在购买前充分了解车位所处位置、长度、宽度、高度、有无管道和线路经过等有关情况，并根据自己需要选购合适的车位。随后，何某支付了两期房款。2019年10月15日，何某拖欠某开发公司第三期购房款及违约金，某开发公司向其发出《催告函》，要求其自送达之日起三日内交清。后某开发公司向一审法院起诉请求：何某支付所欠购房款及逾期支付违约金。何某提出反诉，以某开发公司未按照规划和约定建设通车道，案涉车位通车道最小宽度未达到5.5M，致使何某停车难为由要求解除合同并拒绝支付到期款项。

2020年9月25日，某开发公司、何某及物业工作人员一同前往案涉房屋对案涉车位进行测量，测量结果为车头线里侧边线到里侧边线距离为565CM；车头线外侧边线到外侧边线距离为520CM。

另，《车库建筑设计规范》（JGK 100-2015）4.3.4条载明小型车最小停车位垂直式后退停车位通（停）车道最小宽度为5.5M,即550CM。《车库建筑设计规范》仅第3.1.7、4.2.8条为强制性条文，而《车库建筑设计规范》4.3.4条并非强制性条文。

【刘颖新律师评析】

本案的争议焦点有二：

一、《补充协议》第2条是否为格式条款及其效力。本案中，何某并未举证证明《补充协议》是某开发公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与何某协商的条款。协议第2条明确载明案涉车位系非标准车位，且案涉车位系现房销售，何某作为完全民事行为能力人在签订大宗物业的案涉合同时理应谨慎对待；即使协议第2条为格式条款，何某也未证明该条款具有《合同法》第五十二条和第五十三条规定情形或者某开发公司有免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。故何某关于补充协议第2条应属有效。

二、何某是否享有解除权。合同解除权的行使应有合同依据或法律依据。首先，案涉车位系现房销售，何某客观上有能力提前查看车位现状，并针对是否购买案涉车位进行充分判断。其次，案涉车位经有权机关确认符合城乡规划要求，不存在何某主张未按照合同约定和批准的规划建设通车道之情形。再次，《车库建筑设计规范》4.3.4条关于通车道最小宽度为550CM的条文并非强制性条文，何某主张某开发公司交付的车位不符合规定缺乏依据。何某未能提供充分有效的证据证明某开发公司具有法律规定或合同约定的可以导致合同解除权行使的违约行为及其他致使合同目的不能实现的情况，故何某不具有合同解除权。

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