基本案情：

2018年12月16日，原被告签订《北京市商品房现房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于北京市顺义区H号楼住宅商品房一套，房屋总价款为2000万元，该商品房为现房，已取得房屋所有权证。与该商品房有关的抵押情况为“已抵押”，抵押权人为第三人，抵押登记日期为2018年3月5日，债务履行期限为2018年2月28日至2021年2月27日。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款及相应税费，被告在2019年7月8日向原告交付了房屋。根据合同约定，被告应于房屋交付之日起720日将产权变更至原告名下，但被告迟迟不能为原告办理房屋权属转移登记，后经原告向顺义区不动产登记事务中心咨询得知，涉案房屋目前仍为抵押状态。

刘颖新律师评析;

赵某鹏与m公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方真实自愿的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。

结合在案证据以及审查查明之事实，就双方争议事项，法院作如下认定：

一、f公司是否应当解除对涉案房屋的抵押：

2018年8月28日，f公司作为抵押权人，针对涉案房屋出具了《同意抵押房屋销售的声明》，后续2018年12月16日，m公司与赵某鹏就涉案房屋买卖进行了备案登记。现双方就“f公司同意销售的情况下是否应当解除抵押”存有争议，那么就该同意销售行为的法律后果，应当放在当时的法律环境中去考量。

法律规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。由于f公司对于涉案房屋的出售明确表示同意，结合前述规定，可以认定其对抵押物丧失了物上追及效力，在抵押物的交换价值实现后，f公司抵押权的效力仅及于转让所得的价款，而非抵押物本身。

赵某鹏作为买受人，已实际支付全部购房款，m公司亦确认其实际获得了房款，涉案房屋已在相关主管部门进行了转移备案登记，此种情况下，赵某鹏对取得所购买房屋的所有权享有合理的期待，应予保护。综上，在合同约定的过户登记条件已经成就的情形下，法院对于赵某鹏要求f公司注销抵押登记的请求予以支持。

二、m公司是否应当支付赵某鹏逾期办理不动产权证的违约金：

按照合同约定，m公司作为出卖人，负有为买受人办理不动产转移登记的合同义务，根据合同第十七条的约定可知，m公司应在交付房屋后720日内为赵某鹏办理不动产权证书，现涉案房屋迟迟未能办理不动产转移登记，m公司应属违约。双方的合同中虽未约定违约金条款，但赵某鹏主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定给付其违约金，不违反法律规定及合同约定，法院依法予以支持。赵某鹏主张的计算期间符合合同及法律规定，法院依法予以支持。

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