基本案情：

小张和小赵签订了房屋买卖合同，小张将自己的房屋以 400 万元的价格卖给小赵。小赵支付了 100 万元的首付款，双方约定在半年内完成过户手续。然而，在这期间当地出台了新的限购政策，小赵因不满足新的购房条件而无法办理过户。小张认为小赵违约，要求解除合同并没收首付款；小赵则认为这是政策变动导致的，自己没有过错，不同意解除合同。

刘颖新律师评析：

在这种情况下，需要判断政策变动是否属于不可抗力或者情势变更。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。情势变更则是指合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化。 如果此次政策变动被认定为不可抗力或者情势变更，那么小赵不构成违约，双方可以协商变更或者解除合同。如果小赵已支付的款项超过合同约定的违约金数额，小张应当将超出部分退还小赵。 反之，如果政策变动不被认定为不可抗力或者情势变更，小赵无法履行合同可能构成违约。但小张没收全部首付款也需要根据合同约定和法律规定来判断是否合理。 例如，在类似的案例中，如果政策变动是突然且重大的，法院可能会倾向于认定为情势变更，促使双方协商解决；如果买方在明知政策可能变动的情况下仍签订合同，可能会被认定为需承担一定责任。 总之，对于因政策变动导致的房屋买卖履约问题，需要综合具体情况和法律规定来公平合理地解决纠纷。

刘颖新律师免费咨询电话：13671295837